"임대비율 줄어든다"…역세권 장기전세 용적률 완화에 현장 반색

서대문·동대문구 등 사업성 보정계수 수혜 기대

오세훈 서울시장이 17일 영등포구 신길역세권 장기전세주택 건립 현장을 찾아 정비사업 예정지를 둘러보고 있다. [사진=서울시]

서울시가 기준 용적률 완화를 역세권 장기전세주택 사업까지 확대하면서 정비구역이 수립된 재개발 구역에서 임대 비율 감소를 통한 사업성 개선에 기대감이 모인다.

23일 시에 따르면 이미 정비구역·계획이 확정된 역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발 사업지들은 추후 통합심의 단계에서 기준 용적률 완화를 적용할 방침이다. 

시의 역세권 장기전세주택 활성화 방안에 따르면 기준 용적률 최대 30% 상향은 두 가지 방법으로 받을 수 있다. 먼저 전용면적 60㎡ 이하 소형주택을 20% 이상 공급할 경우 기준 용적률을 20% 높여준다. 이에 더해 사업성 보정계수를 적용해 최대 10%의 용적률을 추가할 수 있다. 

1호 적용 사업장인 영등포구 신길역세권 재개발 사업은 이를 통해 분양 가구 수가 기존 599가구에서 628가구로 29가구 늘었다. 이 구역은 2024년 정비계획 변경인가를 받은 후 지난 16일 제7차 정비사업 통합심의위원회에서 이 같은 내용이 통과됐다. 보정계수는 1.45가 적용됐다. 이 수치는 서울 평균 공시지가를 사업지 평균 공시지가로 나눈 값에 대지면적 보정계수, 세대밀도 보정계수를 더해서 산출한다. 

서울시 관계자는 “기준 용적률을 30%까지 완화해준다면 20%는 고정인데, 나머지 10%는 사업성 보정계수에 따라 달라질 수 있다”며 “해당 구역의 공시지가가 서울시가 정한 재건축·재개발 평균 공시지가와 낮을 때 보정을 해주는 개념”이라고 설명했다.

공시지가가 평균보다 낮은 서대문·동대문구 등이 수혜를 입을 전망이다. 서대문구 3호선 홍제역 인근에 홍제역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업이 대표적이다. 이 구역은 지난해 11월 총 3026가구 대단지를 조성하는 정비계획안을 공람했다. 이 중 재개발임대 392가구, 공공임대 784가구로 일반 분양은 1850가구이나, 사업성 보정계수를 통해 기준 용적률이 완화되면 임대비율이 더 줄어들 수 있다.
 
동대문구는 이달 16일 신이문2역세권  장기전세주택 도시정비형 재개발사업에 대한 정비구역 지정 및 정비계획 결정 고시를 마쳤다. 이 구역은 총 1200가구(임대 115가구, 장기전세 247가구 포함)를 짓는 사업이다. 시 관계자는 “역세권 장기전세주택 재개발만 빠져 있던 기준용적률 완화가 이제야 적용되면서 평균적으로 비례율이 10% 정도 늘어날 전망”이라고 설명했다. 

다만 사업성 보정계수는 강남3구와 용산구에서는 제외된다. 대표적으로 원효로 1가 역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발 사업에서는 전용면적 60㎡ 이하 소형주택을 20% 이상 공급할 경우에 제공되는 20% 완화 혜택만 받을 수 있다. 이 사업지는 이를 통해서도 임대 가구가 기존 29%에서 27%까지 축소될 것으로 기대하고 있다.