[양도세 카운트다운] 중과 부활에도 버티기…정부, 추가 카드 꺼내나

실질세율 80% 압박에 증여·장기보유 선회 전망…서울 외곽 '키 맞추기' 강세 예고

서울 서초구 구룡산에서 바라본 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

양도소득세 중과 유예 종료가 열흘 앞으로 다가온 가운데 시장의 무게추가 ‘매도’보다 ‘버티기’로 기울고 있다는 분석이 나온다. 최고 실질세율 80%에 육박하는 세 부담 속에서 다주택자들이 매물 출회 대신 증여·장기보유로 돌아설 것이라는 관측이 힘을 얻고 있다.
정부가 장기보유특별공제 조정과 보유세 개편 등 추가 대응을 시사하고 있지만 공급 경색을 되돌리기엔 역부족이라는 시각이 많다. 시장에서는 ‘버티는 비용’을 높이는 방향의 세제 개편이 현실화할지 주목하는 분위기다.

29일 업계에 따르면 5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 경우 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트의 중과세율이 가산된다. 여기에 지방소득세(10%)까지 더하면 최고 구간 실질세율은 80%에 육박할 전망이다. 유예 기간 동안 적용됐던 장기보유특별공제(최대 30%)도 배제된다. 양도차익 5억원, 10년 보유 기준으로 비교하면 유예 기간 대비 2~3배 수준으로 세 부담이 늘어날 것으로 추산된다.

다음 달 9일까지 매매계약과 계약금 지급을 동시에 완료하면 잔금·등기까지 강남3구·용산은 4개월, 신규 조정지역은 추가로 6개월의 유예를 받을 수 있다. 다만 다주택자들의 선택지가 좁혀지면서 중장기적인 매물 잠김이 심화될 것이라는 게 현장의 반응이다.

부동산 빅데이터 아실 통계를 보면 이재명 대통령이 4월 6일 국무회의에서 양도세 중과 유예 연장을 시사한 직후, 4월 첫째 주 서울 아파트 매물 낙폭은 전주 -2.52%에서 -0.87%로 일시 완화됐으나 효과는 2주를 넘기지 못했다. 4월 셋째주(20~26일)에는 매물 감소폭이 -2.55%로 다시 확대됐다.

거래 절벽이 현실화할 경우 정부의 다음 카드는 보유세 강화가 될 것으로 보인다. 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 지난해 10월 “보유세는 낮고 양도세는 높다 보니 매물 잠김이 크다”며 보유세 강화·거래세 완화 방향을 시사한 바 있다. 정부 역시 6월 지방선거 이후 장기보유특별공제 축소와 비거주 주택 보유세 차등 강화 등을 골자로 세제 개편안을 검토 중이다.

다만 올해 공시가격 인상으로 보유세가 이미 30~50% 오를 것으로 예상되는 상황에서 추가 인상에 나설 경우 조세저항을 피하기 어렵고, 보유세 부담이 커질수록 매도보다 자녀 증여·공동명의 전환 등 절세 우회로를 택하는 다주택자가 늘어 실질 효과를 거두기 어렵다는 평가도 나온다. 실제 법원 통계에 따르면 올해 1분기 강남3구 증여 건수는 약 650건 수준으로 세제 강화에도 매도 대신 증여를 선택하는 흐름이 이어지고 있다.

이로 인한 서울 부동산 시장의 탈동조화는 심화될 전망이다. 서울 외곽에서는 다주택자들의 매물 출회가 줄어드는 가운데 전세난에 밀린 실수요자들이 저가 매물을 흡수하는 흐름이 이어지고 있어서다.

전문가들은 실수요 매수세가 전월세 매물이 부족한 인접 경기권으로 확산될 가능성에 주목한다. 비아파트 공급 부족으로 대체재 선택지가 제한된 상황에서 ‘서울에서 밀려날 수 있다’는 불안 심리가 수도권 전역으로 퍼질 경우 외곽 강세가 경기권으로 번지는 ‘키 맞추기’ 현상이 나타날 수 있다는 분석이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “정부 정책으로 나오는 매물은 세낀 매물 위주로 총량이 늘어도 즉시 입주 가능한 매물은 여전히 부족해 중저가 지역에서는 공급 효과가 제한될 수 있다”며 “현재 서울 중하위 지역의 가격 강세가 향후 6~10억 아파트와 전월세 매물이 부족한 인접 경기권으로 확산되는 ‘키 맞추기’ 흐름이 이어질 가능성이 있다”고 밝혔다.