(키워드로 본 2009 부동산②) DTI에 '울고, 웃고'

2009년 건설부동산 시장은 세계 금융위기의 여파로 어느 때 보다 다사다난했다. IMF 외환위기 이후 10여년 만에 구조조정이 다시 진행됐고 미분양 주택이 사상 최대치를 기록하는 가운데 건설사들은 위기 탈출을 위해 뼈를 깎는 구조조정에 들어가기도 했다. 올 한 해 건설부동산 시장을 3회에 걸쳐 키워드로 되돌아 본다.

 

◆미분양
정부의 공식집계에 따르면 지난 10월 말 전국의 미분양주택은 12만437가구. 완공해 놓고도 집주인을 구하지 못한 주택, 소위 '악성 미분양'은 전체의 40%인 4만8519가구에 이른다. 악성 미분양은 특히 지방을 중심으로 증가일로여서 주택건설업계 부실경영화의 뇌관이 되고 있다.

금융위기로 구매력이 급저하된 것이 주원인이나 주택수요를 예측치 못하고 '주먹구구식'으로 짓기만 한 주택건설업계가 남긴 후유증은 일파만파다. 미분양 가구 당 2억원이 묶였다고 가정할 때 30조원 가까운 돈이 잠겨있는 셈이다.

미분양주택은 지난해 12월말(16만5599가구)에서 4만여 가구 줄었다. 정부의 미분양 해소책과 기업의 판촉전에 힘입은 바 크다. 그러나 미분양은 수도권을 중심으로 증가일로다. 김포 한강과 영종 하늘도시 등에 미분양은 당장은 공식 통계로 잡히지 않는다. 하지만 위축국면의 시장상황에서 볼 때 수도권에서 향후 미분양은 늘면 늘었지 줄지는 않을 것이라는 게 중론이다.

정부가 그동안 대한주택보증을 통해 미분양 주택을 환매조건부로 매입(9520가구)하고 미분양 아파트를 대상으로 한 미분양 CR리츠(기업구조조정 부동산투자회사)까지 내놓는 등 미분양 해소에 안간힘을 쏟고 있지만 결과는 미지수다.

살아나는 듯 하던 신규 분양시장도 지역별, 그리고 기업별 양극화 현상이 심화하면서 미분양 주택 문제는 내년에도 핵심 이슈로 떠오를 전망이다.

◆총부채상환비율(DTI)

올해 부동산 시장은 금융규제, 특히 총부채상환비율(DTI) 규제에 따라 웃고 울었던 한 해다. 글로벌 금융위기로 미분양이 쌓이고 주택거래가 실종되자 정부는 DTI 규제 완화라는 카드를 꺼내들었다.

아울러 전매제한 완화와 한시적 양도소득세 감면이라는 측면 지원까지 이뤄지자 주택시장은 빠른 속도로 살아나기 시작했다.

바닥을 모를 정도로 내리막을 걷던 강남권도 재건축 아파트를 중심으로 빠른 회복세를 보이기 시작했다. 신규 분양시장도 '미니 버블'이라는 얘기가 나올 정도로 활기를 되찾았다.

하지만 지난 9월 DTI 규제가 다시 강화(강남3구에만 적용되던 DTI 규제를 기타 서울지역 및 경기, 인천지역까지 확대)되면서 시장은 다시 얼어붙고 있다.

강남권 재건축 아파트를 중심으로 기존 아파트 거래 시장이 빠르게 냉각되기 시작했고 늦여름까지 거래가 활발하던 서울 강동구, 양천구 일대도 마찬가지다. 게다가 DTI 규제가 제2금융권까지 확대 적용되기 시작한 10월부터는 매수세가 사실상 실종된 모습을 보이고 있다.

신규분양시 이뤄지는 집단대출은 DTI 규제 대상에서 제외해 그나마 분양시장은 숨통을 틀 수 있는 것이 다행이었다.

정부가 너무 서둘러 금융규제에 나선 것이 아니냐 하는 비판의 목소리가 나오고 있는 것도 이 때문이다.

◆한국토지주택공사

현 정부가 지난 2008년 출범과 동시에 가장 먼저 추진한 사업 중 하나가 공기업 선진화 방안이다. 100여개 안팎에 이르는 공기업 조직을 새로 조정하겠다는 계획으로, 추진방식은 민영화ㆍ통폐합ㆍ기능조정 등이다.

이 같은 공기업 선진화 방안의 첫 작품이 바로 지난 10월1일 출범한 '한국토지주택공사'다. 옛 대한주택공사와 한국토지공사가 합병한 통합공사인 토지주택공사(LH)는 부채 86조원, 인력 7367명에 이르는 거대 공기업으로 재탄생했다.

LH의 초대 사장은 현대건설 CEO를 지낸 이지송씨. 이 사장은 민간기업 경영방식을 공기업에 접목, 경영혁신에 박차를 가하면서 보금자리주택건설에 매진 중이다.

하지만 세계적으로 유례를 찾아보기 힘든 두 거대 공기업의 합병의 해결 과제는 '산넘어 산'이다. LH의 당면과제는 재무건전성 확보다. LH는 현 상태로 계속 갈 경우 2014년 말 기준으로 금융부채규모가 154조8000억원, 금융부채비율은 403%에 이른다.

인력의 경우 앞으로 4년간 총 정원의 24%인 1767명을 줄일 계획이지만 이 과정에서 상당한 진통이 예상된다. LH는 공기업선진화의 첫 사업인 만큼 앞으로 몸집을 줄여 얼마나 건강한 공기업을 만드느냐 여부가 현 정부의 성패를 판가름하는 열쇠이기도 하다.

<건설부동산부>