<임대시장 틀 바뀐다> 변화하는 임대시장, "민간임대사업 활성화해야"

임대사업자인 다주택자 지원 방안 필수<br/>주택임대전문 관리기업 도입 준비해야

(아주경제 이명철 기자) 국내 주택 임대시장이 변화함에 따라 이에 맞는 제도와 새로운 주택관련 사업을 도입해야 한다는 주장이 나오고 있다.

부동산 경기침체와 전세난, 저금리 기조 등으로 월세 전환 사례가 증가하고 있어 민간임대사업이나 임대료 기준 등의 필요성이 제기되고 있는 것이다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 7일 국내 아파트 전·월세 수익을 의미하는 추정 자본환원률은 3%대로, 해외의 6%대에 비해 낮을 뿐만 아니라, 국내 기준금리(3.25%)를 밑도는 수준이라고 밝혔다. 이로 인해 임대사업자들은 더 나은 수익을 위해 고리의 월세로 전환하는 사례가 늘고 있다고 지적했다.

특히 국내에서 임대사업을 하는 주체는 다주택자 등 민간사업자가 대부분이기 때문에 민간임대사업을 활성화하기 위한 관련제도와 임대관리사업 등의 도입이 요구된다.

허 연구위원은 “주택 시세차익이 힘들어진 상황에서 다주택자에 대한 세제완화 등을 실시해야 이들의 임대주택 공급이 활발해질 것”이라고 조언했다.

전월세 시장 안정에 다급한 정부도 이를 위한 방안을 속속 내놓고 있다. 이날 발표된 세제개편안에 따르면 정부는 다주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제를 적용할 방침이다. 앞서 지난달 18일에는 임대사업자의 세제완화 기준을 기존 3주택에서 1주택자로 완화해 민간임대사업 활성화 방안을 발표했다.

임대수익 리스크에 따른 불안과 유지관리를 위해 해외 사례 벤치마킹도 필요한 부분이다.

전문가들은 현재 우리나라 인구구조와 시장 상황이 임대시장이 활성화 된 일본과 비슷한 양상을 보이고 있다고 분석했다.

미래에셋 부동산연구소 관계자는 “1~2인가구 증가세 등 우리나라 인구구조가 일본의 10~20년전과 흡사한 모습을 보이고 있다”며 “향후 임대시장이 변화하게 되면 이를 관리하기 위한 전문사업이 필요해질 것”이라고 전망했다.

실제 일본의 경우 레오팔레스21이라는 대규모 임대관리 전문기업이 활발한 사업을 진행 중이다. 57만여가구의 임대주택을 관리하고 있는 이 업체는 부동산소유주에게 주택을 빌린 후 보장된 임대료를 지급하는 서브리스 사업을 진행하고 있다.

국내에서는 주택의 임대뿐만 아니라 유지관리를 맡는 주택임대관리회사 육성을 위한 주택임대관리업 도입을 추진 중이다.

한편, 임대사업이 활발해질수록 임대보증금 및 임대료를 규제할 필요도 있다는 주장도 제기되고 있다.

국회입법조사처에 따르면 5월 말 현재 임대료 등의 인상률을 규제하기 위한 법률 제·개정안 10건이 국회에 계류 중이다.

해외에서도 임대료 규제에 대한 사례가 있다. 민간임대주택 비율이 약 49%로 높은 편인 독일은 임대료가 한번 책정되면 1년이 지난 후 인상이 가능하고 3년 내 인상율이 20%를 초과하지 못하도록 하고 있다.

영국의 경우 주택 임대인은 임대료사정관이 감정평가청(VOA)에 등록한 공정임대료 범위 내에서만 세입자에게 임대료를 요구할 수 있으며, 프랑스는 임대료를 인상할 경우 증가율이 비교기준 임대료지수의 변동폭을 넘지 못하도록 규제하고 있다.

임대주택이 전체 67.3%에 달하는 미국 뉴욕시는 옴니버스 주택법에 의해 임대주택의 임대료 및 임대서비스 내용을 등록하도록 하고 있다.

반면, 박신영 토지주택연구원 선임연구위원은 임대료 규제와 함께 민간임대주택사업을 활성화하기 위한 인센티브도 도입돼야 한다고 주장했다.

그는 “선진국 과거 사례를 보면 임대료가 통제되더라도 임대인에 대한 지원이 많으면 임대주택은 공급됐다”며 “민간임대사업 활성화를 위해 ‘임대주택사업기획지원’, ‘세제 인센티브’ 등 다양한 방식을 시도할 필요가 있다”고 강조했다.