[2·26 임대차 선진화 방안] "방법론엔 동의…민간임대 활성화 실효성은 의문"(종합)

아주경제 권경렬 기자 = 부동산 전문가들은 26일 정부가 발표한 주택임대차 시장 선진화 방안에 대해 임대차 시장의 공급방식 다양화 및 제도화라는 방향에 대해서는 대체로 긍정적인 반응을 나타냈다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "그동안 정책의 이름이 정상화·안정화였다면 이번에는 선진화라는 점이 가장 큰 차이"라며 "단순 매매 전환이나 전세대출을 통한 단기 대응책이 아니라 월세 전환을 유도하는 월세대책이라고 봐야 한다"고 진단했다.

두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 "임대차 시장의 문제 해결을 위한 정책이 가시적인 효과가 나타나지 않고 있는 상황에서는 근본적으로 임대물량을 시장에 푸는 것이 중요하다"며 "재정적인 부담을 다양한 사업방식을 통해 리츠나 기금활용 쪽으로 모색하는 것은 바람직하다"고 평가했다.

장기적으로 주택임대시장이 하나의 산업으로 발전할 것이라는 전망도 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "월세시대로의 전환은 거스를 수 없는 대세이기 때문에 정책의 방향성은 맞다"며 "초기에는 다소 혼란이 있겠지만 임대차시장이 양성화되고 안정을 찾으면 장기적으로 주택임대산업이 될 것"이라고 말했다.

김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 "주요 도시의 임대주택 부족 지역에 적정량을 공급할 수 있느냐가 관건"이라며 "공공임대주택을 확대하는 측면에서는 의미가 있지만 어떤 지역에 어느 정도 물량이 나올지가 구체화돼야 한다"고 말했다.

하지만 민간임대 시장 활성화 정책의 실효성에 대해서는 여전히 의문을 나타냈다. 기업형 임대사업자와 매입임대·준공공임대 사업자에 대한 규제를 완화하고 세제지원 혜택을 확대했지만 여전히 '당근'이 부족하다는 지적이다.

김규정 연구위원은 "매입임대와 준공공임대는 5~10년 의무임대를 해야 하는 데다 임대계약 조건 제한 등이 있어 집주인들이 사업 리스크로 인식한다"며 "임대주택사업자들은 소형주택이 많은데 소형주택은 재산세가 별로 크지 않고 양도차익 부담도 적어 부동산 세제 혜택만으로는 부족하다고 느낄 것"이라고 분석했다.

무엇보다 그동안 임대소득 신고를 하지 않았던 집주인들을 제도권으로 끌어들이기 쉽지 않다는 우려가 많았다. 임대소득이 노출될 경우 집주인들이 세입자에게 부담을 전가할 것이라는 예상도 주를 이뤘다.

김찬호 주택산업연구원 연구위원은 "단순 취득세나 재산세 부분이 아니라 소득이 노출된 데 따르는 여러 문제 때문에 집주인들은 임대소득을 노출하기 꺼리는 것"이라며 "임대소득 신고 의무화까지 이뤄지면 집주인들이 세입자에게 월세를 올려받을 수 밖에 없을 것이다"라고 내다봤다.

전세의 월세 전환이 가속화돼 전세난이 심화될 수 있다는 전망도 나왔다. 또 세제 혜택을 내건 국토부와 달리 국세청은 다음달부터 확정일자 자료를 기준으로 전·월세 임대소득에 과세할 방침을 세우는 등 상반된 정책도 임대시장 활성화의 걸림돌로 꼽혔다.

함영진 센터장은 "집값 상승 기대감이 낮은 상태에서 전세 보증금에도 세금을 걷으면 운영수익을 얻을 수 있는 월세로 전환하는 집주인들이 많아질 것"이라며 "전세 물건이 줄어 오히려 전세난이 단기적으로 심화될 수도 있다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "정부가 월세시대를 너무 당연시하는 것 같다"며 "전세 집주인에게 혜택을 더 줘 전세의 월세 전환 속도를 늦추는 정책도 필요한데 너무 월세 중심 정책만 나온 것 같다"고 말했다.

김규정 연구위원은 "신규 투자를 이끌어내려면 규제완화나 인센티브로 가야 하는데, 본격적으로 과세를 하겠다고 하는 것이 큰 부담으로 다가올 수 있다"고 말했다.