임대주택 공급에 리츠 도입… 건설·매입원가 낮춰 5~6% 수익

미사·동탄·노량진·천안 시범사업… 기관 투자자 설명회 개최

공공임대 리츠 사업구조. [이미지 제공 = 국토교통부]

아주경제 이명철 기자 =정부와 LH(한국토지주택공사) 등 공기업의 예산만으로는 힘에 부치던 임대주택 공급을 위해 연기금 등이 참여한 리츠 설립이 본격화된다.

집값이 낮게 오르거나 오르지 않아도 출자사가 5~6%의 수익을 얻을 수 있도록 원가를 낮출 계획이다. 경기도 하남미사지구와 동탄2신도시, 서울 노량진 및 천안시 등에서 시범사업이 진행된다.

국토교통부는 2·26 임대차 시장 선진화 방안으로 발표된 ‘임대주택 리츠’ 추진을 위한 기관 투자설명회를 개최한다고 13일 밝혔다.

설명회에는 주요 기관투자자인 연기금·공제회·보험사·은행과 증권사·자산운용사·사모펀드·건설사 등 이해 관계자들이 참석할 예정이다.

국토부 김재정 주택정책관은 “경제성장 둔화와 주택 시장 장기침체, LH 부채 누적 등으로 공공·민간 임대주택 공급 메커니즘이 작동하기 어렵다”며 “주택기금이 출자하는 임대주택 리츠를 통한 민관 협력 방식의 새로운 임대주택 공급모델 구축이 시급하다”고 강조했다.

공공임대리츠는 주택기금과 민간의 여유자금이 투자하는 방식이다. LH가 보유 중인 임대주택용지를 매입해 10년 공공임대를 공급한다.

민간제안 임대리츠는 사업 위험을 줄이고 수익성을 개선해 다양한 규모·지역의 임대주택 공급하기 위해 도입된다. 주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 체결하고 민간의 사업제안을 받아 모자형 리츠를 구성하게 된다.

공공임대리츠의 경우 LH 택지공급가 조정 등을 통해 건설원가가 주변시세보다 최소 15% 내외 낮도록 유도해 집값이 1.5%만 올라도 출자수익이 5~6% 확보되도록 사업구조를 표준화할 계획이다. 15% 가량의 시세차익과 LH 보통주, 기금 후순위 출자 등을 통해 약 30%의 완충 역할을 확보해 민간투자자의 출자위험 저감토록 했다.

민간제안 임대리츠는 대상 주택을 시세보다 10~20% 저렴하게 매입하고 사업제안자가 20% 내외 보통주로 참가토록 해 안정성을 확보했다. 집값이 오르지 않아도 우선주가 5~6% 수익을 확보할 수 있도록 사업구조를 표준화할 예정이다. 여기에 주택기금 10% 우선주 출자 등으로 민간투자자의 안정적인 우선주 출자가 가능해진다.

융자수익 방안으로는 공공임대 리츠의 경우 건설 즉시 시세차익 15%가 확보되는 임대사업에 담보대출인정비율(LTV) 20~30%를 최우선 순위로 융자하고 대한주택보증의 지급보증도 도입한다. 민간제안 임대리츠는 주택 시세 대비 40~50% 수준의 안정적인 담보대출이 가능하며 보증도 활용 가능하다.

국토부는 이달말까지 기관투자자로부터 협약 참여 신청서를 접수받고 다음달 중 공동투자협약 체결 후 5월부터 시범사업 공동 심사 및 투자를 추진할 계획이다.

공공임대 리츠 시범 사업이 추진되는 하남 미사지구는 임대용지인 A29블록으로 4446억원(기금 출자 533억원, LH 출자 133억원, 임대 보증금 1534억원, 기금융자 907억원, 기관투자 1339억원)이 투입돼 아파트 1401가구를 짓게 된다.

조성원가의 60~85%로 택지를 공급해 집값이 1.5%만 올라도 9.61% 출자 수익이 발생할 것으로 국토부는 예측했다.

동탄2신도시 분양용지 A40블록(620가구)은 기금 출자 294억원, LH 출자 74억원 등 2455억원을 들여 620가구가 들어선다. 집값 1.5% 상승 시 7.52%의 출자 수익이 예상된다.

민간제안 임대리츠는 우선 서울 동작구 노량진에서는 오피스텔·도시형생활주택 547가구를 시행사가 개발 후 리츠가 시세 78% 수준으로 매입해 임대로 제공할 예정이다. 시행사의 대주주는 리츠에 보통주(사업비의 20%)로 참여한다. 총사업비 1086억원은 투자협약 및 민간출자로 조달하게 된다. 집값이 오르지 않아도 보통주 내부수익률은 11.01% 달성이 가능할 것으로 국토부는 예상했다.

천안시 두정동에서는 시행사가 개발한 오피스텔·도시형생활주택 1135가구를 리츠가 시세 85% 수준으로 선매입한다. 시행사·건설사 등은 리츠에 보통주로 참여한다. 총 사업비는 1149억원이다. 집값이 오르지 않아도 달성 가능한 보통주 내부수익률은 7.82%로 추산됐다.

화성 동탄·하남 미사는 이르면 올 11월부터 순차 착공하고 노량진과 천안시는 현재 공정률 약 15%로 내년 입주 예정이다.

국토부는 리츠를 통한 임대주택 공급을 통해 2014~2017년 10년 임대주택 공급물량이 당초 4만가구에서 최대 8만호로 확대될 것으로 예상했다.

국토부 주택기금과 관계자는 “도심지내 다양한 입지에서 다양한 형태의 임대주택 공급이 활성화될 것”이라며 “국가재정을 절감하고 서민 임대주택 공급을 확대하고 새로운 투자 기회를 제공하는 등 효과가 기대된다”고 전했다.