[취재현장] 11·3대책 반년…"과연 강남권 부동산 시장은 길들여졌을까?"

김충범 건설부동산부 기자

11·3대책이 나온 지도 오는 3일이면 반년이 된다. 

당시 업계는 11·3대책이 예상보다 강도 높은 수요 조절 대책이라는 반응을 내놨다. 청약시장에서의 전매제한기간 강화, 재당첨 및 1순위 제한 등 박근혜 전 대통령 체제 하에서 이뤄진 가장 강력한 규제 일변도의 대책이었기 때문이다.

대책의 골자는 서울 강남 4구(강남·강동·서초·송파)의 경우 소유권이전등기 시까지 분양권 전매를 할 수 없다는 것. 정부가 작년 말까지 이어졌던 부동산 시장의 과열양상 진원지로 강남권을 지목, 일대 청약시장의 전매를 증발시켜 전국적 안정화를 도모하겠다는 의도가 엿보이는 대목이었다.

통상적으로 부동산 대책이 발표되면 시장은 1개월가량 이에 대한 영향을 직·간접적으로 받게 된다. 이 시기에는 관계자들이 정부의 시그널에 예의주시하는 움직임을 보이면서 시장도 관망세에 진입한다.

하지만 계절이 바뀌기 시작하는 약 3~4개월 이후부터는 양상이 달라진다. 대책의 방안이 견고하거나 그 기간 동안 특별한 변수가 없다면 효력이 이어지지만, 그렇지 않을 경우 정책의 의도와는 또 다른 시장 분위기가 전개된다.

이 같은 상황에서 미뤄볼 때 11·3대책이 과연 강남권 시장 안정화에 효력을 발휘했는지에 대해서는 의문부호가 남는다.

부동산114에 따르면 강남 4구 재건축 매매가격 변동률은 11·3대책 직후인 작년 11월 4일 이후 11주간 하락했다가 올해 1월 20일을 기점으로 반등해 현재까지 15주 연속 상승세가 지속되고 있다. 데이터 상으로도 대책 약발이 2개월 정도에 불과했던 셈이다.

그뿐만 아니라 강남권에서 초과이익환수제를 피하거나 35층 층수 제한에 해당되지 않는 재건축의 경우 외려 거래가 더욱 활발히 이뤄지고 있다. 실제로 강남권 재건축 단지 상당수는 이미 11·3대책 이전 시점의 가격 수준을 회복했다.

더 큰 문제는 강남권 및 부산 등 일부 인기지역을 제외한 전국 부동산 시장이 11·3대책을 기점으로 짙은 하방경직성을 나타내고 있다는 점이다.

물론 대책 발표 이후 집단대출 규제, 미국금리 인상 등의 악재가 더해지긴 했지만, 이는 11·3대책을 통해 강남권을 겨냥한 선별적 규제에 나서겠다는 정부의 의도와는 한참 벗어나 있는 것이다.