이면도로 상가주택 양도세 부담 커진다

정부, 25일 세제발전심의위원회 열고 '2019년 세법개정안' 발표

이면도로 상가주택에 대한 양도세 부담이 커진다. 올해 세법개정안을 통해 부동산 시장에서 가장 큰 변화는 상가주택에서 찾을 수 있다. 최근 공시가격이 많이 오른 서울 주요 상권 내 상가주택의 과세를 높여 조세 형평을 맞춘다는 게 정부의 복안이다. 이렇다 보니 올해 세법개정안으로 부동산 투자자들의 자산 포트폴리오 구성에도 변화가 예고된다.

정부는 25일 오후 2시 세제발전심의위원회를 열고 이 같은 내용이 포함된 '2019년 세법개정안'을 확정·발표했다.
 

김병규 기획재정부 세제실장이 지난 22일 정부세종청사에서 '2019년 세법개정안 상세 브리핑'에서 모두발언을 하고 있다. [사진=기획재정부 제공]

상가주택으로 알려진 상가 겸용주택의 경우, 그동안 주택의 면적이 상가보다 크면 전부 주택으로 간주해 1가구 1주택 비과세 혜택과 최대 80%의 장기보유특별공제까지 받았다.

다만, 2022년부터 양도해야 하는 상가주택은 주택과 상가를 별도로 구분, 주택 부분에 대해서만 1주택자 비과세와 장기보유특별공제 혜택을 준다. 나머지 상가 부분의 경우, 비과세 혜택을 받지 못한다. 이후 양도세가 부과된다.

이번 세법 개정안으로 우선 상권 활성화 지역의 대로변보다는 주로 이면도로변 주택들의 세 부담이 커질 것으로 전망됐다.

대로변 상가주택이 5층 꼭대기 층만 주택으로 이용하고 나머지 층은 상가로 이용하는 것과 달리, 주택가 이면도로 등 상권이 상대적으로 활성화되지 않은 지역에서는 상가 면적이 절반 이하여서 전체가 주택으로 간주돼 비과세 처리됐기 때문이다.

통상적으로 주택가에 위치한 다가구 등은 일부러 1주택 비과세 혜택 등을 누리기 위해 상가 면적을 50% 미만으로 줄이는 경우가 많았다는 게 부동산업계의 설명이다. 이렇다 보니 고가 상가주택의 양도세 부담이 자연스레 늘어날 것으로 예측된다.

또 신도시 등 공공택지 내 점포주택도 앞으로 양도세 부담이 늘어나는 곳이 많을 것으로 예상된다.

업계에 따르면, 신도시 내 점포주택은 1층 또는 2층까지 상가로 쓰고 나머지 3, 4층은 주택으로 사용하는 경우가 많은 것으로 전해진다. 이 같은 주택들 역시 실거래가가 9억원이 넘는 곳들이 많아 상가 부분이 별도로 과세되면 양도세 부담이 커질 수밖에 없다.

이 여파로 상가주택으로 임대사업을 하며 생계를 유지하던 은퇴자들은 고스란히 부담을 안을 것으로 보인다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 위원은 "상가주택은 근로소득이 없는 은퇴자들의 로망인데, 세 부담이 늘어나면서 노후 대비용 포트폴리오를 재구성하려는 변화가 생길 것"이라며 "양도세 비과세 혜택을 받기 위해 상가 비중을 50% 미만으로 했던 집주인들이 임대료 수입과 미래의 양도차익 등을 따져서 상가와 주택 비중에 변화를 줄 수도 있을 것"이라고 내다봤다.