9억원 초과 주택 DSR 40% 규제…대출한도 1억원 이상 감소

신용대출 많으면 영향 커…신용대출 갚고 담보대출 받아야

지난 16일 정부가 발표한 부동산 대책 중 9억원 초과 주택담보대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 적용하면 차주에 따라 대출 한도가 1억원 이상 감소하는 것으로 나타났다. 전문가들은 소득이 높지 않은 차주는 기존 신용대출을 갚고 담보대출을 신청하는 것이 유리하다는 조언이다.

29일 금융권에 따르면 연 소득이 7000만원이고 신용대출이 1억원(대출금리 4.0%)이 있는 차주가 만기 35년짜리로 연 3.5%의 담보대출을 받을 경우 DSR 규제만으로도 대출한도가 최대 1억6000만원 감소한다.

이번 대책으로 투기지역·투기과열지구의 시가 15억원 초과 아파트의 담보 대출은 금지되고, 주택담보대출 비율(LTV)은 9억원을 기준으로 차등 적용된다.

이에 따라 시가 15억원짜리 아파트를 담보로 대출을 받을 때 최대 대출금은 4억8000만원(9억x40%+6억x20%)이다. 이는 일괄적으로 LTV 40%를 적용했던 과거 규제 때 대출한도 6억원(15억x40%)보다 1억2000만원 줄어든 금액이다.

이 차주의 DSR은 51.4%로, 이번 규제 기준으로는 DSR 한도를 넘은 상태다. DSR은 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율이다.

12·16 대책 이전에는 DSR이 70%를 넘지 않으면 영업점에서 대출을 내주고 있어 4억8000만원 전부를 대출받을 수 있었지만 이번 대책으로 차주별 DSR 40%가 적용되면서 대출이 불가능해진 것이다.

결국 이 차주는 12·16 LTV 규제로 대출한도가 1억2000만원(6억원→4억8000만원) 줄었고, DSR 규제 강화로 대출 한도가 1억6000만원(4억8000만원→3억2000만원) 다시 감소했다.

반면, 시가 10억원 아파트를 구매하는 경우에는 대출 감소 폭이 작다. 10억원에 LTV 규제를 적용하면 대출 한도는 3억8000만원(9억x40%+1억x20%)이다. 이 대출한도를 꽉 채워 담보대출 받을 때 DSR은 44.3%로, 12·16 대책 이전에는 대출이 가능한 금액이다.

하지만 DSR 40% 규제를 적용하면 대출 가능 금액은 3억2000만원으로 줄어들어 대출 한도가 6000만원 감소한다. 신용대출이 없으면 DSR 규제 효과는 없어진다.

이 차주가 신용대출을 다 갚았다면 현 상황에서의 최대 대출한도인 4억8000만원을 빌리더라도 DSR이 34.0%에 그친다. DSR 40%를 개인별로 적용하더라도 기준선 아래여서 대출이 가능하다.

신용대출이 없으면 DSR이 낮아지는 것은 원리금 계산 방식 때문이다. 신용대출은 원리금을 10년에 걸쳐 일정하게 나눠 갚는 것으로, 담보대출은 원리금을 대출 기간 균등 상환하는 것으로 간주해 원리금 상환액을 산출한다.

통상 담보대출은 신용대출보다 대출 기간이 길어 신용대출의 원리금이 DSR에 더 많이 반영된다. 예컨대 1억원 신용대출은 DSR에 반영되는 원리금이 한 달에 101만원인 반면, 2억6000만원을 담보대출로 받더라도 이 경우처럼 대출 기간이 35년이라면 DSR에 반영되는 원리금은 107만원에 그친다. 따라서 신용대출을 최대한 줄이고 담보대출을 받으면 DSR 규제의 영향을 덜 받을 수 있다.

다만, 연 소득이 높으면 DSR은 낮아지므로 고소득자라면 DSR을 신경 쓰지 않아도 된다.