2021년 달라지는 부동산 제도, 눈 여겨볼 단지는?

양도세·종부세 등 다주택자 세금 부담 커져

조정대상지역 확대로 비규제지역 희소성↑

e편한세상 가평 퍼스트원[사진=대림산업 제공]

내년부터 세금, 거주의무 등 부동산 시장에 여러 변화가 예상되면서 분양을 앞둔 주요 단지들이 눈길을 끌고 있다. 지난 17일 조정대상지역이 추가로 지정되는 등 내년에도 다양한 변수가 예상되면서 내 집 마련을 계획하는 수요자들이라면 달라지는 제도를 확인하고 전략을 마련하는 것이 필요하다.

부동산114에 따르면 내년부터 양도세와 종합부동산세 등이 인상된다. 지금까지는 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하면 1주택으로 간주해 양도세 비과세 여부를 판단했지만, 내년 1월1일부터 신규 취득한 분양권은 주택수에 포함된다. 1세대 1주택자가 이사 등의 목적으로 분양권을 취득한 경우 일시적 2주택 비과세 특례가 적용될 예정이다.

6월부터는 다주택자가 주택을 팔 때 양도세 중과세율이 '기본세율+10~20%포인트'에서 '기본세율+20~30%포인트'로 인상된다. 보유한 지 2년 미만의 주택 및 조합원 입주권을 매도할 경우 현행 40%에서 최대 70%까지 세율이 강화된다. 중과세율은 6월 1일 이후 양도분부터 적용된다.

종합부동산세도 1월부터 최고 6%까지 인상된다. 2주택 이하 소유 시 세율은 과세표준 구간별로 0.6%~3.00%, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 1.2~6.0%까지 적용된다.

장기보유특별공제의 경우 거주기간 요건이 추가된다. 1월 1일부터 1주택자가 9억원 초과 주택 양도 시 적용되는 장기보유특별공제에 현행 보유기간에 따라 연 8%씩 공제하던 것에서 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 분리해 각각 40%까지 공제된다. 보유기간이 길어도 실제 거주기간이 짧으면 공제율이 낮아 세부담이 늘 수 있다.

업계에서는 내년부터 다주택자의 세금 인상이 큰 폭으로 확대되는 데다 거주요건이 강화되면서 '똘똘한 한 채' 선호현상이 더욱 커질 것으로 내다보고 있다. 여러 채를 갖는 것보다 입지와 아파트 브랜드, 상품성, 개발호재 등 다양한 요건이 충족된 아파트 한 채를 선호하는 수요자들이 늘 것이라는 전망이다.

규제 지역이 확대되고, 규제 지역 내 세금 인상 폭도 커지면서 비규제지역의 가치는 더욱 높아질 전망이다. 비규제지역은 청약 통장 가입 후 12개월이 경과하면 유주택자나 세대원도 청약이 가능하고, 당첨자 발표일로부터 6개월이 지나면 전매가 가능하다.

업계 관계자는 "강화되는 규제에도 입주물량 감소, 전셋값 상승 등으로 집값이 더욱 오를 것이라는 전문가들의 의견이 우세한 가운데 연말, 연초에 공급되는 신규 단지의 인기도 계속될 것으로 보인다"며 "'똘똘한 한 채' 선호도가 증가하고, 비규제지역의 희소 가치가 더욱 높아질 것으로 보이는 만큼 분양을 앞둔 주요 단지를 눈 여겨보는 것도 좋은 방법이 될 것"이라고 말했다.

이러한 가운데 신규 분양을 앞둔 주요 단지들이 눈길을 끈다.

대림산업은 1월 경기도 가평군 가평읍 대곡리 일원에서 'e편한세상 가평 퍼스트원'을 분양할 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 최고 27층, 4개동, 전용면적 59~84㎡ 총 472가구 규모다.

가평은 수도권에서 희소성 높은 비규제지역으로 청약, 대출, 세금 등 규제에서 비교적 자유롭다.

현대건설은 12월 경기도 용인시 처인구 고림동 일원에서 '힐스테이트 용인 둔전역'을 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 2층~지상 최고 29층, 13개동, 전용면적 59~84㎡ 총 1721세대로 구성된다.

경전철 에버라인 둔전역과 보평역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지이며 이 노선을 통해 지하철 수인분당선 기흥역까지 20분대 이동이 가능하다.