[대장동 미스터리 팩트체크] 대장동 개발 ‘리스크’ 진실…고위험이냐 무위험이냐

대장동 'No Risk, High Return?' 실체 파헤쳐보니

대장동 사업 인허가 리스크 누가 떠안았나

주식회사와 다른 특수목적법인(SPC) 배당금 진실

[사진=연합뉴스]

성남시 대장동 개발과 관련해 특혜 의혹을 받고 있는 화천대유자산관리(화천대유)의 ‘리스크’를 두고 국민의힘이 반박에 나서면서 논란이 심화되고 있다. 대장동 개발의 경우 이 지사 측이 주장하는 ‘하이 리스크, 하이 리턴(고위험‧고수익)’이 아닌 명백한 ‘노 리스크, 하이 리턴(무위험‧고수익)’이었다는 주장이 제기됐기 때문이다.

◆대장동 'No Risk, High Return?' 실체 파헤쳐보니

1일 박수영 국민의힘 의원에 따르면, 공모 당시 참여한 하나은행 컨소시엄과 산업은행 컨소시엄, 메리츠종합금융증권 컨소시엄은 모두 대장동의 입지여건, 대기수요 등을 고평가하고 높은 수익률을 전망했다.

박 의원은 “당시 공모에 선정된 하나은행 측은 ‘신규 공급에 대한 대기수요가 풍부해 기존 성공적인 사업사례 대비 월등한 수준의 이익률을 예상한다’고 분석했고, 산업은행 측은 ‘사업지의 우수한 입지여건 등을 고려해 볼 때 용지에 대한 수요는 충분할 것으로 판단되며, 상업‧공공용지의 경우 타 택지개발지구와 같이 분양이 양호할 것으로 예상된다’고 평가했다”고 밝혔다.

메리츠 측 역시 “신규수요와 대체수요, 투자수요로 임대가 용이하고 매매가격이 상승할 것으로 기대한다. 강남권 수요를 흡수할 수 있는 대체지로서 부각이 가능하다”고 평가했다.

박 의원은 “이는 2015년 이재명 당시 성남시장이 서명·승인한 ‘대장동·제1공단 결합도시개발사업 추진에 따른 다른 법인에 대한 출자승인 검토보고’ 내용과 유사한 맥락”이라고 설명했다.

또 대장동 개발 사업이 높은 수익성과 낮은 리스크를 예상할 수 있었던 요인 중 하나는 인허가리스크를 성남도시개발공사(성남도개공)가 지원했기 때문이라고 강조했다.

박 의원은 “하나은행 측은 사업리스크 분석 및 관리방안에 인허가 관련 위험대책으로 ‘공공기관인 성남도개공이 인허가 관련 대관업무를 지원하고 토지보상업무 대행 및 계약체결을 추진한다’고 봤고, 산업은행 측도 본 사업의 특성을 ‘성남도개공에서 토지보상 대행 및 관련 인허가 업무지원을 통해 인허가리스크 최소화 가능’이라고 평가했다”며 “메리츠 측 역시 사업추진 주체별 역할을 통해 성남도개공이 ‘토지 보상 대행 및 관련 인허가 업무를 지원한다’고 분석했다”고 했다.

이들이 예측한 수익률도 상당히 높았던 것으로 확인됐다. 하나은행은 사업비 대비 수익률을 24.3%로 예상했고, 산업은행은 18.74%로 추정했다.

박 의원은 “2011년 이재명 당시 성남시장이 제출한 ‘성남시 도시개발공사 설립 의견 청취안’에는 ‘대장동 도시개발에서 순이익 3137억 300만원이 예상되며 투자 대비 수익률은 29.2%’라는 내용이 담겨있다”고 강조했다.

그러면서 “이 지사는 화천대유가 고수익을 얻은 것에 대해 꾸준히 하이 리스크, 하이 리턴을 거론하며 ‘리스크 감수에 따른 정당한 보상’이라고 언급해왔다”며 “이 지사의 열린캠프에서도 ‘화천대유는 대장동 사업에 대한 모든 리스크를 부담했다. 부동산 경기가 악화되면 엄청난 손해를 입게 되는 것’이라고 주장했었다”고 했다.

박 의원은 “통상 도시개발사업에서 3대 리스크로 토지보상 리스크, 인허가 리스크, 분양 리스크를 꼽는데, 사업계획서들을 보면 토지보상과 각종 인허가는 성남도시개발공사가 지원·분담한다고 명시돼 있고 사업성도 아주 좋은 것으로 평가했다”며 “이 지사가 주장하는 민간이 감수했다는 리스크는 이미 사업 공모 때부터 해소됐던 것”이라고 지적했다.

이어 “그때 당시 모든 컨소시엄이 ‘노 리스크 하이 리턴’이라 평가했고 과거의 이재명 성남시장도 동일한 주장을 했는데, 지금의 이 지사는 하이 리스크 하이 리턴이므로 정당했다는 완전히 다른 주장을 펼치고 있어 과거와 지금의 이재명 중 누가 진짜인지 모르겠다”고 질타했다.

한편 권영세 국민의힘 의원은 이 지사가 대장동 개발에 따른 이익을 지역화폐 형태로 시민들에게 배당하려고 했다고 주장하며, 이 지사가 자신의 정치적 치적을 위해 대장동 사업을 무리하게 계획한 것으로 보인다고 의구심을 제기했다.

권 의원은 이날 자료를 배포하고 “이재명 당시 성남시장은 2018년 성남도개공의 배당이익으로 확보되는 임대주택용지를 매각해 1822억원의 현금을 확보한 후 이를 시민배당으로 분배하는 방안을 추진했다”며 “이 지사는 해당 사업 추진 직후 지방선거에서 경기지사로 당선돼 경기도로 직을 옮겼고, 이후 후임 은수미 성남시장이 이익금 1822억원 중 942억 5000만원을 실제 재난기본소득이라는 명목으로 나눠줬다”고 했다.

◆대장동 사업 인허가 리스크 누가 떠안았나

1일 부동산 업계 관계자들은 성남시가 참여한 사업이기 때문에 일반적인 사업보다는 분명 리스크가 작다고 입을 모았다.

특히 성남시가 100% 출자한 성남도개공이 사업 주체인 상황에서 인허가 리스크는 더욱 작을 수밖에 없다고 설명했다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 “성남도개공에서 하는 사업은 결국 ‘성남시’에서 하는 것”이라며 “인허가 리스크가 없다고 볼 수 있다”고 말했다.

그는 “성남시 등이 신용도가 높은 상황에서, 사업을 위해 대출을 받는 등 사업 추진하기도 편했을 것”이라고 덧붙였다.

권대중 명지대 교수도 “공공기관이 참여하는 사업은 자금 조달이나 인허가 등에서 사업이 안정적으로 갈 수 있기 때문에 개발 사업을 하는 사람은 누구나 원하는 것”이라며 “일반적으로 경험이 없는 업체가 이렇게 쉽게 사업을 할 수가 있는 구조가 아니다”라고 설명했다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “민간에서 과도한 이익을 가져간 상황”이라며 “성남시 측에서 리스크를 예측하지 못한 것인지 착오로 인해 발생한 문제인지 등을 살펴봐야 한다”고 전했다.

이 같은 주장이 나오고 있는 상황에서 이재명 경기지사 측은 지난 22일 대장동 개발사업 Q&A를 통해 반박했다.

이 지사 측은 “인허가는 성남시가 참여를 하고 있어서 무조건 되는 것이 아니다”라며 “도시개발법을 비롯한 여러 법적인 요건을 충족시키는 노력을 하지 않으면 성남시라도 되게 할 수가 없는 것”이라고 말했다.

이어 “분양 역시 당시에는 부동산 경기가 지금과 달리 좋지 않았으며, 택지개발사업이 장기간에 걸친 사업이라는 점을 고려하면, 2008년과 같은 금융위기로 부동산 가격 폭락사태가 벌어질지 여부를 아무도 장담할 수 없었다”고 전했다.

아울러 “부동산 개발에서 이러한 사정을 무시하고 부동산 가격이 폭등한 현시점을 기준으로 사후적으로 리스크가 없었다고 말하는 것은 온당하지 못하다”고 덧붙였다.

◆주식회사와 다른 특수목적법인(SPC) 배당금 진실

화천대유와 에스케이증권이 4000억원이 넘는 돈을 배당받은 것과 관련해 업계에서는 전혀 문제될 게 없다는 입장이다. 대장동 개발 사업은 부동산 개발과 관련된 특수목적법인(SPC)와 자산관리회사가 고위험을 떠안고 시작했다는 점에서 일반적인 기업 배당과 다르다는 게 업계의 시각이다.

부동산 개발을 위해서는 SPC를 설립하게 되는데 부동산SPC 또는 PFV(프로젝트금융투자회사)중 하나를 설립해 운용한다. SPC는 사업주가 특수한 목적을 달성하기위해 별도로 설립된 일종의 페이퍼 컴퍼니다.

이번에 수면위로 드러난 대장동 개발 사업을 시행한 PFV는 ‘성남의뜰’이다. PFV는 자본금 50억원으로 설립이 가능한 반면 부동산SPC는 5000만원이면 법인 설립이 가능하다. 굳이 50억원이라는 거액을 들여 PFV를 설립한 이유는 세제혜택 때문으로 보인다.

한국토지신탁에 따르면 PFV는 배당기능이익의 90% 이상을 배당할 경우 해당 금액을 해당연도 소득금액에서 공제하며 상법상 이익 준비금 등을 제외한 전액을 배당할 경우 법인세가 감면된다. 또한 토지 등 부동산의 취득 시 취득세등록세도 기존 4.6%에서 2.3%로 50% 감면되며 취득한 토지 등에 건물 등을 건설한 경우 보존등기 시 취득세등록세도 3.16%에서 1.58%로 50%만 내면 된다. 이외에도 수도권 내 법인을 설립할 경우 법안설립등기등록세에 대한 등록세의 3배 중과규정도 적용받지 않는다.

다만 PFV는 별도의 직원을 둘 수 없어 실질적인 사업 실무와 자산관리업무를 수행할 회사가 필요했고, 이를 위해 선정된 자산관리회사(AMC)가 화천대유다.

화천대유측에 고액이 배당된 이유에 대해서도 부동산업계 관계자는 “SPC이기에 가능한 일”이라며 “배당률만 조정하면 더 큰 금액도 배당으로 줄 수 있다”고 말했다. 일정기간 영업활동으로 벌어들인 이익금을 주주에게 나눠주는 기업배당과 형태는 비슷하지만 화천대유의 경우 가장 후순위 투자자로써 리스크를 떠안은 만큼 높은 배당이 가능했다는 설명이다.

현재 알려진 바에 따르면 배당 순위는 성남시가 개발이익 5503억원을 보장받아 1순위며 2순위인 하나은행 등 우선주 보유 사업자는 연 25%의 배당을 받기로 돼 있었다. 화천대유는 남은 금액 전부를 배당받는 구조다.

부동산업계 관계자는 “부동산 개발을 해본 사람 입장이라면 알 수 있는데 법률적으로 전혀 하자가 없는 구조”라며 “고배당 논란과 관련해서도 전혀 문제가 될 게 없다”고 말했다. 그는 “성남시와 우선주 보유자가 모두 받은 뒤 나머지를 가져가는 구조인 만큼 리스크를 크게 안은 것”이라며 “여기에 대장동 부동산 시장이 급등한 만큼 이같은 대박이 가능했다”고 설명했다.