호가 11억원짜리 아파트, 5.9억원에 직거래된 이유는?

전문가들 "가족간 거래 많을 것…시세 너무 차이나면 증여세 물 수도"

국토부 "모니터링하고, 이상거래시 과태로 처분도 진행"

남산서울타워에서 바라본 아파트 단지의 모습.[사진=아주경제DB]

 
정부가 부동산 직거래와 중개거래를 구분해서 공개한 지 한 달, 직전보다 10% 이상 높거나 낮은 가격에 직거래되는 이상 사례가 다수 나타났다. 업계는 가족 간 거래일 가능성이 높다고 분석했으며, 국토부는 문제가 있는 거래로 판단될 시 과태료 처분 등이 진행될 수 있다고 경고했다.   

8일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 7일 기준 지난달 서울 아파트 전체 매매거래는 899건이며 이 가운데 직거래는 99건이었다. 앞선 거래내역이 없거나 취소된 거래 등을 제외하면 85건으로 이 중 직전거래(2년 내) 대비 10% 이상 떨어지거나 올라 가격 변동 폭이 컸던 거래는 31건이었다.
 
10% 이상 하락거래는 15건이었으며, 이 가운데 6건은 직전거래 대비 가격이 30% 이상 낮게 거래됐다. 큰 비율로 집값이 내려간 곳은 영등포구 문래동 삼환아파트 전용 84㎡로 해당 아파트는 지난 8월 9억5000만원에 거래됐지만, 지난달에는 3억6000만원 떨어진 5억9000만원(-37.9%)에 거래됐다. 현재 주변 단지 같은 면적대 매물은 11억원에 호가가 형성돼 있다.

아파트 인근 A공인중개업소 대표는 "해당 매물보다 작은 74㎡도 8억원이 넘는 가격에 거래가 됐고, 해당 면적대는 지난 7월 10억2000만원까지 거래가 됐었다"며 "이번 거래는 직거래 매물이라 구체적인 상황은 모르지만, 시세보다 상당히 낮게 거래가 됐다"고 했다.

 
그는 "이런 경우 가족 간 거래일 가능성이 크고, 아주 드물게 가격을 낮춘 이른바 다운 계약일 수도 있다"고 덧붙였다.

전문가들도 시세보다 가격을 낮춘 거래는 가족 등 특수관계인 간 거래 가능성이 높다고 말했다. 지난 6월 이후 양도세 부담이 커진 다주택자가 가족에게 집을 넘겼을 수 있다는 분석도 나왔다.
 
우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 "가족 등 특수 관계인 사이 거래일 수 있다"며 "최근 종합부동산세 부담으로 인해 가족에게 집을 넘기는 일도 있을 수 있다"고 전했다.

다만 그는 "가족 간 부동산 매매거래라도 시가의 5% 또는 3억원의 범위를 벗어나면 '부당행위계산의 부인' 대상이 돼 거래가액을 적정한 시가로 다시 계산하게 될 수 있다"면서 "또한 시가의 30% 또는 3억원 범위를 넘는다면 추가로 증여세를 물어야 할 가능성도 있다"고 전했다. 

한편 10% 이상 상승한 거래도 16건 조사됐다. 가장 눈에 띄는 거래는 직전거래 대비 13억9000만원가량 뛴 성동구 성수동 트리마제 전용 140㎡형으로, 이 아파트는 지난 8월 32억원에 거래됐지만 지난 11월 직거래로 45억9000만원에 거래되며 가격이 43.43% 뛰었다. 현재 호가는 42억원에서 45억원 선에 올라와 있다. 
 
트리마제 인근 B공인중개업소 관계자는 "호가는 이전부터 40억원대로 올라와 있지만, 이 정도 가격에 사겠다는 사람이 지금까지는 없었다"며 "직거래라서 왜 이런 가격에 거래됐는지는 정확히 알 수가 없다"고 전했다.
 
이외에 17건 중 대부분은 2억원 이하의 저가 아파트였다. 가격상승률이 가장 높았던 곳은 금천구 가산지웰에스테이트 전용 12.13㎡로 지난 10월 9500만원에 거래됐지만 지난달 1억5900만원으로 거래되며 가격이 67.3% 올랐다.
 
앞서 국토부는 호가를 띄우기 위한 고가 거래 등 이상거래에 대한 조사를 진행해왔다. 국토부 관계자는 "직거래와 중개거래 모두 포괄적으로 모니터링을 하면서 이상거래라고 생각되면 자금조달 소명서 등을 요청하고 계약에 대한 검토를 진행한다"며 "이후 조사요구에 불응하거나 문제가 있는 계약은 부동산 거래신고법에 따라 거래가액을 따져서 과태료 처분을 한다"고 말했다.