[1인 가구 시대] 도시형 생활주택, 대체 주거시설로 부상…수도권 물량 확보 '숙제'

국토부 주택 공급대책서 규제 완화 기대…주택 수 제외 검토

아파트 청약보다 낮은 가격 진입장벽 장점…실거주 의무 無

26일 서울 시내 한 부동산 중개업소에 전세와 월세 매물 안내문이 붙어 있다. [사진=연합뉴스] 

도시형 생활주택이 대체 주거시설로 인기를 끌고 있다. 점차 ‘1인 가구’가 늘어나고 있기 때문이다.
 
26일 통계청에 따르면 현재 국내 1인 가구 수는 664만3354가구(2020년 기준)로 집계되고 있다. 총 가구 수가 2000만 가구 정도라고 봤을 때 10가구 중 3가구는 1인 가구인 셈이다.

통계청은 오는 2050년도 우리나라의 1~2인 가구는 약 1732만 가구로 전체 인구의 75.8%를 차지할 것이라고 분석했다. 반면, 현재 보편적인 가구 수로 분류되는 4인 가구는 2050년 6.2%로 줄어들어 흔치 않은 가구가 될 것으로 예측됐다.
 
1~2인 가구는 가파르게 증가하고 있지만, 소형 아파트의 공급은 수요를 따라가지 못하는 실정이다. 부동산114에 따르면 서울시의 전용 60㎡ 미만 소형 아파트 입주 물량은 △2019년 6914가구 △2020년 6261가구 △2021년 5176가구 △2022년 3352가구로 매년 감소하고 있다.
 

소형 아파트를 대체할 수 있는 도시형 생활주택이 시장에서 호응을 얻고 있는 이유다.
 
◆정부 규제 완화 시 올 하반기 충분한 물량 공급 기대
 
도시형 생활주택은 서민과 1~2인 가구 주거 안정을 위해 2009년 5월 도입된 주거 형태로, 전용면적 85㎡ 이하 소형 위주 300가구 미만인 공동주택을 말한다.

도시형 생활주택은 1~2인 가구 라이프스타일에 대응하기 위해 상품 구성은 물론 교통과 편의시설이 밀집한 도심 중심지에 위치한 점이 가장 큰 인기 요인으로 꼽힌다. 건설사 측으로서도 주택법상 주택으로 분류되지만 일반 주택보다 주차장·부대시설 등 건축 기준이 덜 까다롭다는 것이 장점이다. 반면 전용률(분양 면적 대비 전용면적 비율)은 70~80%대로 35~50%인 주거용 오피스텔보다 높다.

청약통장이 필요 없어 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있다. 청약 가점이 아니라 추첨제로 당첨자를 선정하기 때문에 가점이 낮은 젊은 층도 청약에 도전할 수 있다. 재당첨 금지 규제가 없고, 실거주 의무에서도 자유롭다.

단점은 현행 기준으로 아파트와 마찬가지로 주택 수로 인정되고, 세금 역시 아파트에 준해 적용을 받는다. 분양가를 통제받지 않아 가격이 비싸다는 평가도 있다.

특히 국토교통부가 주거환경 개선을 위한 주택 공급 대책 일환으로 도시형 생활주택·오피스텔 규제 완화를 검토하면서 관심을 모으고 있다.

앞서 정부는 지난해 9월 원룸형 도시형 생활주택 허용 면적을 종전 전용 50㎡ 이하에서 전용 60㎡ 이하로 확대하고 전체 가구 수 중 3분의1은 기존 원룸(침실1+거실1) 구조가 아닌 투룸 이상(최대 침실3+거실1 등)으로 구성할 수 있도록 완화한 바 있다.

문제는 각종 규제 때문에 수요만큼 도시형 생활주택 공급이 더디다는 점이다.

이에 국토부는 도심 물량 확보를 위해 기존 300가구 미만으로 제한된 가구 수에 대한 규제 완화도 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

부동산업계 관계자는 “주요 업무지구가 밀집한 서울 등 수도권에서 1~2인 가구는 가파른 속도로 증가하고 있는데 그동안 소형 주택 공급은 원활하지 않았다”면서 “정부가 규제 완화 대책을 내놓으면서 올해 하반기부터는 적지 않은 물량이 나올 것으로 기대된다”고 말했다.
 
◆오피스텔 시장은 ‘먹구름’…금리 인상 등 외부 요인 직격탄
 
오피스텔도 도시형 생활주택과 마찬가지로 주택 수 산정에 포함된다. 다만 도시형 생활주택의 경우 공시가격 1억원 이하 또는 전용 20㎡ 이하면 무주택으로 분류된다.
 
취득세는 오피스텔이 4.6%를 납부하는 데 비해 도시형 생활주택의 경우 전용 85㎡ 이하 주택에 해당한다면 세율이 1.1% 정도에 불과하다. 통상 주거용 오피스텔은 가구 및 가전이 ‘풀옵션’으로 제공된다.
 
또한 오피스텔은 발코니 설치가 불가능하다. 이 때문에 발코니 설치·확장이 가능한 동일면적의 아파트와 비교하면 실사용 면적이 훨씬 좁을 수밖에 없다.
 
오피스텔 전용 84㎡의 실사용면적은 아파트 전용 59㎡와 비슷하다는 게 일반적인 평가다.
 
오피스텔 시장은 최근 집값이 조정국면에 들어서면서 분위기가 달라지고 있다. 잇단 금리 인상에 오피스텔을 향한 매수세가 위축되면서 ‘완판’ 행렬이 이어졌던 청약에서 미달 단지가 속출하고, 분양가보다 낮은 가격인 이른바 ‘마이너스 피’ 매물이 속속 등장하고 있다.
 
대출 규제 강화와 잇단 금리 인상으로 주택 거래량이 급감한 상황에서, 한국은행이 기준금리를 한 번에 0.50%p(포인트) 올리는 ‘빅스텝’까지 단행하면서다.

오피스텔은 주거보다는 수익형 부동산으로 분류돼 현재 시장 상황은 수익률이 떨어지는 분위기다.
 
주거용 오피스텔 인기도 식었다. 부동산R114에 따르면 지난해 수도권 오피스텔 매매시장에서 20% 수준이던 전용 60㎡ 초과 오피스텔 거래 비중이 올해 들어 10% 안팎으로 하락했다. 지난해 7월 19.8%까지 올랐던 전용 60~85㎡ 오피스텔 거래 비중은 지난 5월 10.0%까지 낮아졌다.
 
오피스텔 수요가 줄어든 것은 대출 규제와 금리 인상 영향이 컸다. 지난해까지 시행사 자체 보증을 통해 중도금 대출과 입주 후 잔금 대출이 가능했지만, 올해부터 분양 중도금과 잔금대출에 개인별 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용됐다.
 
부동산 거래에 올해부터 시행되는 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제가 걸림돌로 작용했다. 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(제2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없도록 했다.
 
아울러 이달부터 개인별 DSR 규제 대상을 총 대출액 1억원 초과 차주로 확대하는 조치가 시행됐다.
 
한국부동산원 청약홈에 따르면, 올해 입주자 모집공고를 내고 청약에 나선 총 26개 오피스텔 가운데 9개 단지(34.6%)가 미달됐다. 인천에서는 총 6개 단지가 공급됐고, 이 중 3개 단지에서 미달이 발생했다. 서울은 총 9개 단지 중 2개 단지에서 청약이 미달됐다.