부동산PF '돈맥경화' 건설사 어쩌나...대비책 나선 로펌들

"시행사 채무불이행 사유-시공사 연관성 파악해야"

법무법인 화우가 지난 15일 서울 강남구 화우연수원에서 개최한 '부실 PF사업장에서의 시공사 대응 관련 세미나'에 건설사 관계자들이 참석했다. [사진=법무법인 화우] 

부동산 시장 불황이 계속되면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시행사 채무불이행 위험이 현실화하고 있다. 법률 전문가들은 건설사(시공사)들이 채무 부담을 완화하기 위해 책임준공 예외 사항을 문서화하는 등 대비책 마련을 서둘러야 한다고 지적한다.
 
20일 법조계에 따르면 로펌들은 잇달아 부동산 PF 위기대응팀을 꾸리고 있다. 김앤장 법률사무소는 최근 부동산 PF 위기대응팀을 신설했다. 태평양은 지난달 전문가 80여 명을 투입해 부동산 PF 리스크 대응팀을, 화우도 부실채권(Non-Performing Loan‧NPL) TF팀을 조직했다. 광장과 율촌·세종·지평·바른 등 다른 로펌도 비슷한 조직을 만들어 기업들이 부동산 PF 시장 한파에 대응할 법률 자문을 제공하고 있다.

로펌들이 분주해진 이유는 부동산 PF 대출 차주인 시행사가 대출 원금이나 이자를 상환하지 못할 수도 있다는 우려가 나오면서다. 특히 시공사는 공사대금 회수 외에 책임준공의무 이행 등 문제가 연쇄적으로 발생할 수 있다. 박영우 변호사(법무법인 화우)는 지난 15일 '부실 PF사업장에서의 시공사 대응 관련 세미나'에서 "시행사 채무 불이행이 시공사와 어떻게 연결돼 있는지 알아둬야 한다"고 강조했다.
 

책임준공 예외 사항 문서에 담아야

부동산 PF는 미래 부동산 수익을 담보로 건설에 필요한 자금을 대출받는 방식이다. 부동산 PF 대주들에 대한 위험 부담을 낮추기 위해 시공사가 시행사 신용을 보강하는 방식이 널리 사용돼 왔다. 시공사가 신용공여하는 방식으로는 △연대보증 △채무인수 △자금보충 △책임준공 △책임분양 △권리포기 등이 있다. 

특히 책임준공은 천재지변과 같은 불가항력적 사유를 제외하고는 건설사가 의무적으로 공사기간 내에 건축물을 준공하도록 한다. 사실상 시공사가 차주인 시행사 채무에 대한 보증 역할을 하는 것이다.

그러나 시행사 채무불이행 시 시공사에는 크게 3가지 문제가 발생할 수 있다. △책임준공 의무를 이행해야 하는 경우 △대출 원리금 상환 시 시공사가 후순위로 밀리는 경우 △시행권 인수로 분쟁이 생기는 경우다.

시공사와 시행사, 당사자 간 약정이나 별도 확약서에 의무 범위·의무 불이행 시 효과·사용 조건·예외 사항 등을 명시해 시공사 책임을 완화할 수 있다. 박수현 변호사(법무법인 화우)는 "책임준공의무 이행 시 1차적인 해석 기준은 처분 문서를 기초로 한다"며 "책임 준공 예외 사항을 문서에 담을 수 있다"고 제언했다. 
 

공매 시 시공사 후순위 문제도···시행사 도산도 우려

부동산 PF 실패로 대출 원리금 상환 시 시공사가 후순위로 밀리는 경우도 있다. 일반적으로 시행사가 채무불이행에 빠지면 대주는 공사 중인 토지를 담보로 처분해 원리금 회수에 나서게 된다. 이때 선순위 우선 수익자인 대주에 밀려 후순위인 시공사가 자금을 모두 보전하지 못하는 경우가 발생하기도 한다.

박영우 변호사는 "신탁 계약에서 공매 관련 사항을 시공사 권리 보호적 관점에서 유의 깊게 살펴야 한다"고 조언했다. 시공사는 후순위 수익자이기 때문에 대출 약정에 시공사와 협의해야 한다는 조항이 있는지, 시공사 후순위 공사비까지 감당하는 형태인지 살펴야 한다는 것이다.

담보 실행과 동시에 시공사는 시행권을 인수하게 된다. 시공사는 사업 시행권을 인수해서 부동산 PF 사업을 하는 것처럼 보이지만 사실 시행사 권리를 양도받은 상태다. 시공사가 시행권을 주장하려면 시행사 협조가 필요한데 그렇지 못할 때는 소송을 통해 진행할 수밖에 없다.

법적 분쟁을 대비해 '제소 전 화해조서'를 만들어 시행권 포기를 강제로 집행할 수 있다. 다만 조서 내용에 따라 필요한 문서를 시행사가 일부러 마련하지 않는 문제가 생기기도 한다. 그럼에도 이석 변호사(법무법인 세종)는 "제소 전 화해가 성립하면 시행권을 더 수월하게 가져올 수 있다"며 "제소 전 화해는 시행권 인수에 있어 충분조건은 아닐지라도 필요조건"이라고 강조했다.