'1·10 대책'에도 서울 재건축은 '정중동'..."재초환 추가 완화책 나와야"

2개월 맞은 1·10 대책 약발 미미...서울 주요 재건축도 약세 지속

사업비 인상 따른 분담금 증가 '이중고'..."재초환 완화 등 현실적 대안 필요"

25일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 시내 아파트 단지 모습. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

재건축·재개발 규제 완화를 골자로 한 '주택 공급 확대 및 건설경기 보완 방안(1·10 대책)'이 발표된 지 2개월이 지났지만, 서울 주요 노후 재건축 단지는 여전히 관망세를 이어가고 있다. 규제 완화에 대한 기대감보다 사업비 인상에 따른 분담금 압박이 시장을 억누르고 있는 탓이다. 재건축 시장에 추가적인 규제 완화가 필요하다는 목소리도 힘을 얻고 있다.
 
12일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 압구정동의 ‘현대1·2차’ 전용면적 160㎡ 매물은 지난달 약 61억원에 손바뀜됐다. 지난해 7월 같은 평형이 최고가인 65억원에 거래된 것에 비해 약 4억원 떨어진 것이다.
 
‘개포주공7단지’ 전용면적 73㎡은 지난달 21억9000만원에 매매거래됐다. 직전 거래와 비교하면 1억원 가까이 가격이 낮아졌고, 2022년 3월 최고가 대비해서는 4억6000만원이나 빠진 가격이다.
 
서울 양천구 목동 일대 재건축 아파트들도 여전히 약세 내지 보합 흐름을 유지하고 있다. ‘목동신시가지2단지’ 전용면적 122㎡는 지난달 24억3000만원에 거래됐다. 지난해 12월 25억7700만원에 최고가를 형성한 후 1억5000만원가량 금액이 빠진 셈이다. 2022년 9억5000여만원까지 가격이 상승한 노원구 '상계주공9단지'의 경우 전용면적 79㎡가 지난달 초 7억5000만원에 거래되는 등 현재 7억 초중반대에서 매가가 형성되고 있다. 

정부가 지난 1월에 30년 이상 노후 단지에 대한 안전진단을 면제하는 것을 골자로 한 1·10 대책을 발표하고, 재건축 부담금이 면제되는 초과이익을 기존 3000만원에서 8000만원으로 상향한 개정 재건축초과이익환수법도 이달 27일 시행을 앞두고 있지만, 서울 내 주요 재건축 단지는 ‘정중동(靜中動)’의 분위기를 유지하는 모습이다. 

부동산R114가 지난해 11~12월과 올해 1~2월 거래된 서울 아파트의 최고 거래가격 등락을 비교한 결과를 보면, 서울 전체의 평균 하락 거래는 49.6%인 반면, 연식이 30년을 넘어선 재건축 아파트의 하락 거래는 59.2%로 10%포인트(p)나 높았다.

현장에서는 일부 재건축 단지를 중심으로 분담금이 크게 불어나면서 재건축 동력이 상실되고 있고, 사업비 인상으로 인한 수익성 악화 우려 1·10 대책의 효과가 제대로 나타나지 않고 있다는 지적이다. 한국건설기술연구원에 따르면 지난 1월 건설공사비지수는 154.64를 기록했다. 이는 3년 전 동월 대비 25% 가까이 증가한 수치다. 인건비와 자재가격 상승으로 3.3㎡당 공사비가 900만원을 넘긴 사업장도 속속 나오고 있다. 서울 강남구 도곡개포한신아파트 주택재건축정비사업조합은 지난 6일 공사비를 약 4295억원으로 산정하고 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 냈다. 해당 사업의 3.3㎡당 공사비는 920만원에 육박할 전망이다.

공사비 상승으로 용적률이 높은 단지나 가구별 평균 대지지분이 작은 사업장의 재건축 분담금은 최근 수억원 가까이 증가하기도 했다. 압구정3구역의 경우 전용면적 84㎡를 소유한 조합원이 동일 전용면적을 새로 받기 위해서는 3억원이 넘는 분담금을 내야 한다. 상계동에서 재건축 사업 진전이 빠른 축에 속하는 '상계주공5단지' 역시 84㎡ 기준 5억원의 분담금이 추가로 필요한 것으로 알려졌다.
 
이에 따라 향후 재건축 사업성 제고를 위한 추가 규제 완화가 필요하다는 주장도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "현 시장에서는 금리 변동 영향이 절대적이다. 추가 분담금에 따라 붙는 재건축 초과이익 환수에 대한 추가적인 규제 완화책이 현재 현실적인 대안"이라며 "재초환에 대한 현실적인 완화나 폐지가 이뤄져야 한다"고 제언했다.