디딤돌 대출 규제 개선한다는데...전문가 "'방공제' 수도권 적용할 듯, 실수요자 피해 없어야"

후취담보대출 금지·방공제 적용·생애최초 대출 LTV 축소

지난 10월 17일 서울의 한 은행 앞에 내걸린 디딤돌 대출 등 정보. [사진=연합뉴스]

서민들의 내집 마련 등 주거 안정을 위한 디딤돌 대출을 둘러싸고 정부가 오락가락 행보를 보인 가운데, 정부가 조만간 내놓을 디딤돌 대출 개선방안은 비수도권을 제외한 수도권 위주의 규제가 예상되고 있다. 디딤돌 대출 규제에는 최우선변제 보증금 공제(방공제) 적용·후취담보대출금지·생애최초 대출 LTV(담보인정비율) 축소 등이 담길 것으로 관측된다. 

29일 업계에 따르면, 국토교통부는 디딤돌 대출 규제안을 두고 금융권 및 대통령실 등 관계부처와 협의를 진행 중이다.

앞서 박상우 국토부 장관은 디딤돌 대출 규제를 놓고 혼선이 일자 24일 국정감사에서 "지역별, 대상자별, 주택유형별 주택시장 상황이 서로 다른 점을 감안해 비수도권 적용을 배제하는 방안을 포함한 맞춤형 개선방안을 이른 시일 내에 발표하겠다"고 밝힌 바 있다. 

정부의 디딤돌 대출 규제는 수도권을 중심으로 후취담보대출 금지와 방공제 면제 제외, 생애최초 대출 LTV를 70%로 축소하는 내용이 담길 것으로 전문가들은 보고 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "기존에 나왔던 제도에 대한 시행을 유예한 것으로, 당시 나왔던 규제가 다시 적용될 것으로 보인다"고 했다. 

디딤돌 대출은 무주택 서민을 위한 저리의 정책 대출이다. 연소득 6000만원(생애최초 및 2자녀이상 가구 7000만원·신혼부부 8500만원) 이하 무주택자가 5억원(신혼부부 6억원) 이하의 주택을 구입할 때 최대 2억5000만원(신혼부부 4억원)까지 연 2~3%대 금리로 제공한다. 

방공제 면제는 주택담보대출을 받을 때 소액 임차인을 위한 최우선변제금(서울 5500만원)도 포함해 대출을 해 줘 과도한 대출 관행으로 지적 받아왔다. 신규 아파트에 적용되는 후취담보의 경우 미등기 아파트 등에 은행이 먼저 대출을 내준 뒤 주택이 완공돼 소유권이 설정되면 담보로 바꿔주는 제도다. 정부가 후취담보제도가 주택도시기금 건전성에 무리가 될 수 있다고 보고 있는 만큼 수도권에 후취담보대출을 금지할 가능성이 높다. 

거론되는 디딤돌 대출 규제 적용 시 수도권 지역에서는 대출 한도가 크게 줄어들 것으로 보인다. 예를 들어 서울에서 5억원짜리 아파트를 구입할 때 생애최초의 경우 담보인정비율이 80%에서 70%로 줄고 방공제 면제도 제외돼 2억9500만원으로 한도가 줄어들게 된다.  

전문가들은 디딤돌 대출 규제를 통해 서울과 수도권의 집값 상승을 억제할 수 있는 효과가 있을 것이라고 내다봤다. 다만, 실수요자에게 피해를 최소화하는 방안으로 대출 규제가 진행돼야 한다고 강조했다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "정부로서는 집값 불안을 막을 수 있는 최후의 수단을 사용하는 것"이라며 "내 집 마련을 하고자 하는 사람들이 피해를 입지 않도록 '핀셋 규제'를 통해 신중을 기해야 할 필요가 있다"고 했다. 

한문도 명지대 산업대학원 겸임교수는 "당장은 2030세대와 신혼부부 등이 자금조달에 대한 불편함을 느낄 수 있다"면서도 "중장기적으로 보면 집값 안정의 효과를 가져올 수 있다고 본다"고 밝혔다.