'전세금 들고 출국' 6개월 만에 30억↑...'규제 사각지대' 놓인 외국인 집주인들

HUG '보증사고 강제경매' 두 달 만에 41건

경기도 광주시 남한산성 전망대에서 바라본 서울 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

외국인 임대인의 전세보증 사고금액이 6개월 만에 30억원 넘게 늘어나는 등 피해 사례가 급증하면서 외국인 주택 매입과 대출에 대한 추가 규제가 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 외국인 임대인 보증 사고 예방을 위해 제재를 강화하고 있지만 외국인에 대한 주택 대출과 투기 규제 강도가 여전히 낮아 입법이 필요하다는 지적이다.

25일 HUG에 따르면 외국인 임대인의 전세보증 사고는 지난 2월 기준 68건(154억원)으로 6개월 만에 16건이 늘었다. 지난해 8월까지 집계된 사고는 52건(123억4000만원)이다. 피해 금액으로는 6개월 만에 30억6000만원이 늘어난 셈이다.

외국인 임대인의 전세보증 사고는 2021년 3건(5억원)에서 2023년에는 23건(53억원)으로 매년 급증하고 있다. 외국인 임대인 수도 급증해 서울 시내 외국인 임대인은 지난해 7972명에 달했다. 2020년(868명)에서 4년 만에 9배나 늘었다. 

HUG가 지난 2월부터 외국인 집주인 대상으로 한 ‘원 스트라이크 아웃제’가 도입된 이후 실제 적용된 사례는 41건에 이른다. 외국인 집주인이 보증사고를 내면 바로 강제 경매에 들어가는 제도다. 통상적으로 보증사고가 발생하면 HUG는 대위변제 후 최대 6개월까지 채무 상환 유예기간을 두지만 외국인 임대인에 한해 유예기간 없이 곧바로 강제경매 등 법적 절차를 진행하고 있다. 외국인은 해외 출국 시 채권 회수를 위한 집행 등이 어려울 수 있기 때문이다.

외국인은 주택담보인정비율(LTV), 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제 적용을 받지 않는다. 지난해 4월 서울 관악구에서 보증금 22억5000만원을 돌려주지 않은 채 출국한 중국인 집주인도 새마을금고에서 28억원대 대출을 받아 다가구주택 두 채를 지은 것으로 파악됐다.

21대 국회(2020년 5월~2024년 5월)에서는 외국인의 부동산거래에 대해 취득세 및 양도소득세를 중과하는 내용의 법안이 다수 발의됐지만 국가 간 상호주의 등을 이유로 폐기된 상태다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "DSR·LTV·다주택자 대출 규제 등 내국인과 규제 차별이 없도록 조정해야 한다"면서 "근본적으로 보증사고는 전세 제도에 대한 허점을 악용한 것으로 내·외국인 구별 없이 정부가 주도해서 임대인 자체에 대한 정보 제공과 검증을 강화해야 한다"고 주장했다.