[통계로 보는 부동산] 꼬마빌딩도 '똘똘한 한 채'…금리인하에 압구정·성수에 투심 몰려

서울 성수동 XYZ서울에 오픈한 '쿠팡 메가뷰티쇼 버추얼스토어'에서 시민들이 입장을 기다리고 있다. [사진=연합뉴스]

경기 침체에 따른 공실률 악화로 '꼬마빌딩' 투자 수요가 주춤했지만 압구정·성수 등 핵심 업무 권역과 신흥 상권의 투심은 여전히 견조한 것으로 나타났다. 하반기 금리 인하 기대감으로 핵심지에만 투자가 몰리는 '똘똘한 한 채' 현상이 상업용 부동산 시장에서도 재현되면서 수익형 부동산의 지역 간 양극화도 심화될 것으로 전망된다.

12일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 올해 1~5월 서울 내 연면적 100~3300㎡ 꼬마빌딩 거래건수는 1133건으로, 이 중 강남구 내 거래가 182건으로 약 16%의 비중을 차지했다. 

강남구에서는 고가 거래가 연이어 성사되고 있다. 로데오 거리 인근에 고급 미용실이 자리한 청담동의 A빌딩(연면적 316㎡)은 지난 2월 152억원에 팔렸다. 3.3㎡당 금액이 1억 5900만원에 달한다. 이 건물은 지난해 10월 같은 가격에 거래돼 가격방어가 된 셈이다. 인접한 거리에서 고급 에스테틱 등이 위치한 B빌딩(지상 5층·연면적 919㎡)은 지난달 239억 8000만원에 거래되며 지난해 11월 매도가 240억원과 비슷한 금액을 유지했다. 

청담동의 한 공인중개업소 관계자는 "금리의 높고 낮음과 상관없이 접근성이 좋은 로데오 거리 등은 금액대가 낮은 꼬마빌딩이 꾸준히 거래되고 있다"며 "지금 거래되는 건물들은 거의 투자 목적이고 기존 사업체를 갖고 있는 매수자가 대부분이다. 임대업만 영위하는 개인은 대출금리가 좋지 않아서 수요가 좀 떨어지긴 했지만 작년 상반기보다는 확실히 분위기가 좋다"고 말했다.

금리 인하 기대감으로 강남구 뿐만 아니라 성수 등 핵심지를 중심으로 고가 거래가 나타나는 등 훈풍이 번지고 있다. 성동구 성수동 1가 지하철 2호선 뚝섬역 인근 C 빌딩(연면적 395㎡)은 지난 3월 84억 5000만원에 거래됐다. 3.3㎡당 금액은 7000만원 수준이다. 성수동의 한 공인중개업소 관계자는 "투자 심리가 위축된 게 좀 풀린 거 같고 향후 은행 금리가 떨어질 것 같다는 예측이 지배적이라 대기수요도 꽤 있다"고 말했다.

핵심지의 투자 심리가 살아나면서 서울 상업용 부동산의 3.3㎡(평)당 거래 금액은 5000만원대를 회복했다. 부동산플래닛에 따르면 올해 1분기 기준 서울의 연면적 3300㎡ 이하 상업용 건물의 전용 평당 평균 거래금액은 5131만원이다. 2년 만에 평당 5000만원대를 회복한 것이다. 2022년 1분기 5344만원이었으나 2023년 1분기 4941만원까지 떨어졌다가, 지난해 1분기에도 4970만원으로 내림세가 이어졌다. 

다만 일부 핵심지를 제외하면 전통 상권은 여전히 고전을 면치 못하고 있다. 2·4·5호선 동대문역사문화공원역 인근 중구 광희동의 한 빌딩(연면적 456㎡)은 지난 2월 39억원에 팔렸다. 평당 금액이 2888만원으로 서울 평균을 크게 밑돈다. 3년 전 저금리 시기에 활황을 맞아 상업용 부동산 가격이 크게 오른 후 금리가 오르면서 투자 심리가 꺾이고, 경기 침체·온라인 거래 활성화로 공실률까지 악화하고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 1분기 서울의 중대형 상가의 공실률은 8.93%로 2023년 1분기(8.57%) 이후 최고를 기록했다.

금리 인하 기대감과 '똘똘한 한 채' 투자 심리가 겹쳐 핵심 지역에는 수요가 몰리고 있다. 강남 상가 공실률은 지난해 3분기 8.42%에서 올해 1분기 8.93%로 지속 상승했지만, 투자 수요는 여전하다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "저금리 시대에는 수익형 부동산이 활황을 이어간 데다, 문재인 정부 당시 주택 시장에 대한 규제로 상대적으로 규제가 덜 했던 틈새 시장으로 투자 수요가 유입됐다"며 "그러나 금리가 오르면서 월 수익률이 이자를 상쇄하지 못하게 되면서 자산력이 있는 수요자 위주로 핵심지 거래가 이뤄지고 있는 것"이라고 설명했다.