갭투자 못하겠네...집값 급등에 '강남 3구' 전세가율 30%대 '뚝'

서울 강남구(아래)와 한강 이북 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

서울 집값이 최근 급등하면서 강남 3구(강남·서초·송파구)의 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 30%대까지 하락한 것으로 나타났다. 서울 전체 지역의 전세가율 역시 45%대로 낮아지면서 '갭투자'가 더 어려워졌다는 평가가 나온다.

23일 부동산R114가 서울 25개 자치구 아파트 1만6000가구(임대 제외)의 평균 가격을 표본 삼아 분석한 결과, 지난달 서울 서초구의 전세가율은 37.1%로 집계됐다. 이는 전셋값이 매맷값의 3분의 1 수준이라는 의미다. 송파구는 38.4%, 강남구는 39.1%로 각각 조사됐다.

이들 지역 집값은 지난 2월 토지거래허가구역 해제와 함께 급등했다. 이후 3월 토허구역이 확대 재지정되며 소강상태를 보였으나 최근 다시 오름세가 가팔라지는 모습이다. 

용산구가 40.9%로 네 번째로 낮았으며 양천구(44.2%), 영등포구(45.6%), 강동구(46.3%), 성동구(46.4%) 등도 전셋값이 매맷값의 절반에 이르지 못했다.

반면 서울에서 전세가율이 가장 높은 곳은 금천구로 60.9%를 기록했다. 성북구와 중랑구가 나란히 59.5%를 기록했고, 강북구(58.3%), 관악구(57.8%)가 뒤를 이었다.

서울시 평균 전세가율은 45.2%로 집계됐다. 서울의 전세가율은 2017년 초 70%대였으나 이후 집값 상승과 함께 하락하면서 2018년 5월 50%대를 기록했으며 이후 40∼50%선을 유지하고 있다. 

지난달의 전세가율 45%대는 2017년 1월 이래 최저치다. 강남, 서초, 송파 등의 전세가율도 마찬가지로 2017년 이래 최저 수준이다. 

특히 이들 지역의 전세가율은 올해 들어 급격한 하락세를 보이고 있다. 강남구의 지난달 전세가율은 1월 대비 2.8%포인트(p) 하락했고, 같은 기간 송파구는 2.7%p, 서초구는 2.4%p 내렸다. 전세가율이 하락했다는 것은 이들 지역 아파트 매매가격이 더욱 가파르게 올랐다는 의미다. 

전세가율이 낮은 지역은 그만큼 투자 가치가 높게 평가된다는 것이 전문가들의 설명이다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "전세가율이 낮아진 것은 사용 가치가 투자 가치를 못 따라간다는 의미"라며 "전세가율 하락에 따라 전세 레버리지(갭투자) 기능이 약화해 이제 서울은 갭투자도 본인 자금이 있어야 가능한 시장이 됐다"고 말했다.