[전문가 진단] 치솟는 집값에 정부 대출규제 초강수...전문가들 "시장 숨 고르기 불가피"

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습. [사진=연합뉴스]

정부가 ‘주담대 최대 한도 6억원’이라는 초강수 대출규제 카드를 꺼내들었다. 서울을 중심으로 수도권 아파트 가격이 연일 전고점을 경신하는 등 가격 급등세가 계속되자 과열을 막기 위해 칼을 빼든 것이다. 전문가들은 예상보다 강력한 대출 규제가 나온 만큼 강남권을 중심으로 과열된 부동산 시장의 분위기가 어느 정도 가라앉을 것으로 내다봤다. 다만 중저가 주택이나 비인기 지역을 중심으로 실수요자 구매가 제한되는 반면 대출 규제 영향을 덜 받는 수요자의 경우 큰 영향이 없어 시장 양극화가 더욱 심화할 가능성도 있다는 지적도 나왔다.

금융위원회와 기획재정부, 국토교통부 등 부동산 관계기관은 27일 발표 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 개최하고 가계부채 관리 방안을 발표했다. △다주택자 구입목적 주택담보대출(주담대) 제한 △수도권·규제지역 주담대 만기 30년 이내 축소 △주택구입목적 주담대 여신한도 6억원 제한 △수도권·규제지역 내 주담대 실행 시 6개월 이내 전입 의무 부과 등이 골자다.

전문가들은 가계부채 관리 방안에 따라 과열 양상을 보이던 서울 등 수도권 부동산 시장이 조정될 것으로 예상했다. 특히 강남 3구(서초·강남·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 ‘한강 벨트’의 과열 양상이 진정될 것이라는 전망이 나온다. 주담대 최대 한도가 6억원으로 제한되면서 현금을 보유한 수요자들을 제외하면 내 집 마련이 어려워졌기 때문이다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "이번 대책은 최근 과열양상을 띠고 있는 강남권과 한강벨트 주택시장을 타깃으로 하는 고강도 대출규제로 해석된다"며 "집을 살 때 대출을 많이 내는 고가주택일수록 대출의 민감도가 높은 만큼 "똘똘한 한 채, 상급지 갈아타기 수요가 몰리며 가격이 급등한 강남권과 한강변 아파트일수록 큰 영향을 받을 것으로 전망된다"고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "규제지역 지정이나 담보인정비율(LTV)조정과 같은 종전의 조치와는 비교가 어려울 정도의 강력한 조치"라며 "대출한도가 전반적으로 축소되는 만큼 중저가주택의 매매시장에도 일부 영향을 끼칠 수 있고, 대출한도에 걸리는 금액대의 주택에 대한 매수수요가 집중될 가능성이 있다"고 진단했다.

전문가들은 이번 대출 규제가 단기적인 수요를 억제하는 데는 효과가 있을 것으로 봤다. 다만 장기적인 정책효과를 기대하기는 어려울 것으로 전망했다. 공급 부족과 금리인하, 똘똘한 한채 선호 등 집값 상승 요인이 복합적인 만큼 대출 규제만으로는 흐름을 바꾸기 어렵다는 분석이다. 

심형석 우대빵연구소 소장(美 IAU 교수)은 "지금의 집값 상승세는 부동산 ‘포모(FOMO·나만 뒤처지고 있다는 공포)' 현상뿐 아니라 공급, 금리, 대출 등이 모두 복합적으로 작용한 영향"이라며 "규제 대책의 효과가 통상적으로 최소 3~6개월 정도 유지되는 것으로 고려하면 연말로 갈수록 효과는 떨어질 것"이라고 말했다.

이번 조치로 ‘양극화 현상’이 심화될 것이라는 지적도 나온다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원도 "고소득 무주택자와 현금 부자는 6억원까지 자유롭게 대출을 활용해 ‘똘똘한 한 채’로 빠르게 진입할 수 있는 반면 저소득 실수요자는 정책금융 축소·DSR·LTV 축소·전입 조건 등 각종 제한에 발이 묶이는 상황이 나타날 수 있다"고 진단했다.

전문가들은 강남권 집값 급등세와 부동산 시장 안정을 위해서는 공급 확대 등 추가 대책이 필요하다고 입을 모았다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "이번 대책은 부동산 수요를 억제하는 단기 방어로 시장 과열을 진정시키기에 효과적일 수 있다"면서도 "시장 위축으로 인한 경기 침체 및 실수요자와 임차 수요의 주거 불안이 확대될 수 있는 부작용도 있을 수 있다"고 말했다.

이어 "장기적으론 공급, 세제, 주택금융 등 전반적인 정책 방향성이 고려된 개편이 병행되어야 시장 균형과 선순환의 구조를 회복할 수 있다"고 덧붙였다.