초과 용적률 혜택도 소용없다...기부채납에 분양가 낮을수록 조합만 손해

법정상한 용적율 확보를 위한 임대주택은 토지 기부채납

분양가 평당 4000만원이면 아파트 두 채당 1.7억원 손해

"조합원이 땅 팔아서 건축비 충당...집값 저렴할수록 손해 커"

서울 용산구 한 공사장 모습. [사진=연합뉴스]

서울시에서 재개발 사업 구역이 초과 용적률 혜택을 받더라도 평당가가 낮은 지역은 임대주택 의무공급 비율 탓에 오히려 조합원 손해가 발생한다는 분석 결과가 나왔다.

사업성 제고를 위해 용적률 완화 등 혜택을 주고 있지만 임대주택 면적만큼 토지가 기부채납되기 때문에 분양가가 낮은 지역은 총 비용이 늘어나는 모순이 발생했기 때문이다.
 
25일 아주경제신문이 가리봉 1구역 재개발 사업 추진위원회가 나라감정평가법인에 시뮬레이션 의뢰한 자료를 입수한 결과, 일반 분양가가 3.3㎡(평)당 4000만원인 재개발 사업에서 초과 용적률로 인한 임대주택 한 채당 1억7000만원 손해를 조합이 떠안는 것으로 분석됐다.

이는 초과 용적률에 대한 임대 주택의 토지가 기부채납으로 들어가는 탓이다. 도시 및 주거환경정비법(도정법)상 2종 일반주거지역의 법적 상한 용적률은 250%다. 이때 3종일반주거지역 종상향을 통해 법적 상한인 300%까지 용적률을 늘릴 수 있다. 대신 확대된 용적률 50%p의 50%를 임대주택으로 내놔야 한다.

이때 초과 용적률에 따른 임대주택 토지는 기부채납으로 서울시에 귀속되고 시는 건축비만 보상한다. 도정법이 정하는 의무 임대주택은 토지비와 건축비를 함께 보상하는 것과 다르다. 분양가가 낮은 재개발·재건축 사업은 기부채납된 토지비를 일반 분양으로 보전할 수 없어서 손해가 발생하는 구조다.

시뮬레이션에 따르면 서울 제2종일반주거지역에 34평(84㎡) 아파트 한 채를 지을 때 비용이 8억6500만원이 든다고 가정했다. 조합원이 계약 면적 50평, 대지지분 13평을 가질 때 기준이다. 토지비 3억 2500만원(평당 2500만원), 건축비 4억원(평당 800만원), 사업비 1억4000만원 등을 합산했다. 토지비는 도정법에 따라 사업시행인가 고시일, 건축비는 서울 정비사업지 평균 건축비로 추산했다.

아파트 두 채를 짓는데 17억3000만원이 드는 셈인데, 임대주택 한 채는 건축비만 받고 매각해야 한다. 서울시 공공임대주택 매입업무처리기준에 따라 기본형 건축비의 80% 내외로 정해진다. 일반 분양 한 채를 13억6000만원에 팔 때, 임대주택은 2억원만 받아야 해서 두 채를 팔고도 15억6000만원으로 총 비용에 미치지 못한다. 부족한 1억7000만원은 조합원 부담으로 고스란히 돌아오게 된다.

결국 분양가가 평당 4500만원이어야 손익을 보전하게 되는 셈이다. 평당 3500만원으로 내려가면 손해는 3억4000만원으로 벌어진다. 집값이 저렴한 지역일수록 수익은 감소하고 손해는 더 커진다는 결론이 나온다.

이 같은 맹점은 23일 열린 주택산업연구원 간담회에서도 지적됐다. 서종대 주택산업연구원장은 이날 기자간담회에서 "정비사업 추가 용적률과 혜택은 기부채납으로 환수되고 있다"며 "조합원들이 지분을 부담하고 자기 토지를 팔아서 건축비를 충당하고 있는 셈"이라고 지적했다.

오현석 가리봉 1구역 추진위원장은 "사업성을 높여주기 위해 용적률을 완화해주고 있지만 실제로는 사업성에 도움이 되지 않는다"며 "정부가 시행령 개정에 협조해서 재개발 의무 임대 비율을 낮추거나 토지비나 건축비를 현실화해야 한다"고 말했다.