월세공제 늘리고 자금계획서 강화...올해 달라지는 부동산 제도

서울 아파트 일대. [사진=연합뉴스]

지난해 부동산 시장은 새 정부 출범 이후 수도권에서 고강도 규제 강화책이 잇달아 나오면서 지역별 양극화가 심화한 한 해였다. 부동산 시장이 당분간 수요 억제와 공급 확대 기조가 맞물려 전개될 것으로 전망되는 가운데 시장이 주목해야 할 내년에 달라지는 부동산 제도를 짚어봤다.

31일 부동산R114에 따르면 우선 1월부터 공인중개업자에 대한 관리·감독이 보다 더 강해진다. 주택 매매계약 신고 관리 강화를 위해 앞으로는 공인중개사가 주택 매매계약을 신고하는 경우 계약서 및 계약금 입금 증빙자료 제출을 의무화한다.

허위·편법 자금조달을 막기 위해 자금조달계획서 양식이 개정된다. 대출 유형을 세분화하고 금융기관명을 직접 기재하도록 해 대출 출처를 명확히 해야 한다. 부동산 처분대금과 주식·채권 등 자기자금의 항목도 세분화한다. 임대보증금은 ‘취득주택’과 ‘취득주택 외’로 구분해 표기하도록 바뀐다. 토지거래허가구역 내 주택 거래 시에도 자금조달계획서와 증빙서류 제출이 의무화된다.

월세 세액공제 대상과 규모도 확대된다. 2025년까지는 가구 단위의 연소득 8000만원 이하 무주택 세대주를 대상으로 연간 월세액에 대해 1000만원 한도로 15~17%의 세액공제율을 적용하고 있다. 새해부터는 주말 부부처럼 각각 무주택 근로자인 경우에도 공제를 적용 받을 수 있다. 급여와 주소지 등 요건을 충족해야 하고 공제한도는 세대주와 배우자의 월세액을 합산해 최대 1,000만원까지 인정된다. 3자녀 이상인 경우 세액공제 적용 대상 주택 규모를 지역 구분 없이 100㎡이하 또는 시가 4억원 이하로 확대한다.

지난 9월 발표된 ‘생산적 금융을 위한 은행·보험 자본규제 합리화 방안’에 따라 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조치의 시행 시기가 당초 예정된 2026년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행되는 점도 주목할 부분이다. 버팀목 전세자금대출 대상이 재건축 세입자까지 확대된다. 단 부부합산 연소득 5000만원 이하(신혼은 7500만원) 등을 충족해야 한다.

2월에는 소규모주택정비사업 관련 기준들이 완화된다. 현재 소규모주택정비사업은 설치 예정도로를 포함한 도로와 기반시설로 둘러싸인 가로구역에서 시행할 수 있지만 앞으로는 사업시행구역의 토지등소유자가 조합설립인가를 신청하기 위해 공원, 공용주차장 등 기반시설을 신설·변경할 수 있는 계획(‘예정기반시설’)을 제출한 경우에도 가로구역으로 인정받을 수 있다.

신탁업자의 사업시행자 지정 요건은 토지 신탁 요건을 삭제하고 토지등소유자의 2분의 1 이상 추천받거나 조합설립 동의 요건을 충족하면 신탁업자가 사업시행자로 지정될 수 있도록 변경한다. 소규모주택정비사업 인근 토지나 빈집이 포함된 사업구역 내 토지를 정비기반시설 또는 공동이용시설 부지로 제공하는 경우, 법적 상한용적률의 1.2배까지 건축할 수 있는 특례를 신설한다.

또한 올해부터 주택임대관리업 등록 시 단독주택·공동주택·준주택(임대형 기숙사 및 오피스텔)을 합산해 기준을 적용한다. 앞으로 100가구 이상은 자기관리형 주택임대관리업, 300가구 이상은 위탁관리형 주택임대관리업으로 등록해야 한다. 부동산거래신고법 시행이 시행되는 2026년 2월10일 이후 체결되는 거래 계약부터는 외국인 거래신고 내용 확대 및 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 서류 제출 의무화가 적용된다.

이밖에 기존 제도 중 △지방 준공 후 미분양 주택 취득 시 발생하는 세제 완화 △주택청약종합저축 세제지원 적용기한 △착한 임대인 세액공제 제도 연장 △농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 △개발제한구역 내 토지 및 건물 양도 시 양도소득세 감면 적용 기한 △주택청약종합저축 전환 시한 △무주택 청년 월세 지원 사업 △다주택자 양도소득세 중과 배제 축소 등이 연장된다.

부동산R114 관계자는 “당분간 부동산 정책은 ‘수요 억제’와 ‘공급 확대’ 기조가 맞물려 전개될 것으로 전망된다”며 “강력한 정부 시그널에도 불구하고 집값 상승세가 이어질 경우 세금 규제 등을 포함한 추가적인 수요 관리 정책이 발표될 가능성도 있다”고 전망했다.