[광화문 뷰] '선도지구' 열풍 속 일산 신도시의 행보

일산 신도시 전경 [사진=고양시]

이재명 정부의 부동산 정책이 시험대에 오른 가운데 1기 신도시 재건축 문제가 또다시 뜨거운 정책 의제로 떠오르고 있다.

정부가 2024년 11월 분당·일산·평촌·중동·산본 등 5개 1기 신도시에서 지정한 선도지구 15곳 중 8곳이 특별정비구역 지정이라는 1차 문턱을 넘어섰다. 이어 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 달려가야 하지만 지역별·구역별 진행 속도가 천차만별이다.

재건축 속도에 차이가 나는 가장 큰 원인은 사업성 문제라고 할 수 있다. 합의되지 않는 주민 동의, 적정한 용적률 기준, 늘어나는 분담금 등 재건축 관련 고질적인 갈등 역시 사업성이라는 문제 아래 놓여 있기 때문이다. 사업성 문제가 해결돼야 주민들을 설득할 수 있고 용적률을 올려야 분담금이 줄어든다.

현재까지 분당과 평촌, 산본 등이 빠르게 행정 절차를 밟고 있고 일산과 중동이 상대적으로 더디다는 평가가 많다. 사업 추진 주체가 명확하고, 단지 규모가 크며, 주민 동의율 확보가 수월한 곳일수록 속도가 붙는 구조다.

일반적으로 재건축은 특별법 효과, 지방자치단체의 행정 역량, 주민 동의율, 그리고 사업 방식 선택에 따라 속도가 크게 갈린다. 특히 일산은 상황이 복합적이다. 일산의 선도지구는 백송마을1·2·3·5단지(2732가구), 후곡마을3·4·10·15단지(2564가구), 강촌마을3·5·7·8단지(3616가구), 정발마을2·3단지(262가구) 등 4개 구역, 9174가구다.

일산은 통합 재건축, 구역별 재건축, 리모델링, 소규모 정비 등 선택지가 많다는 점이 장점처럼 보이지만 실제로는 방향 설정이 늦어지는 요인이 되고 있다. 단지별 이해관계가 엇갈리고, 어떤 모델이 가장 현실적인지에 대한 합의가 지연되면서 행정 절차 착수 자체가 늦어지는 구조다. 반면 사업 구조가 단순하고 대단지 위주로 묶인 지역은 선도지구 기대감 속에 비교적 빠르게 절차를 밟는다.

일산 내에서도 구역별 체감 차이가 커지면서 주민 간에 상대적 박탈감이 커지고 있다. 여기에 인접한 화정·행신 등 노후계획도시 주민들까지 소외감을 호소하는 등 생활권 단위의 불균형 문제도 드러났다.

최근 일산 신도시는 일각에서 기준용적률 상향 필요성까지 제기하고 있다. 재건축의 모든 걸림돌을 안고 있는 셈이다. 1기 신도시 재건축 기준용적률(아파트 기준)에 따르면 일산은 300%로 설정됐다. 분당 326%, 산본과 평촌 330%, 중동 350%에 비해 낮은 수치다.

주민들은 분담금을 낮추기 위해 기준용적률은 타 도시에 맞춰 올려야 한다는 입장인 반면 고양특례시는 재건축 사업성만 보고 과도한 기준용적률과 정비용적률을 적용하면 과밀 개발을 초래하고 도시의 주거환경과 쾌적성을 해칠 우려가 있다고 주장하고 있다. 고양시는 오히려 증가비율을 봐야 한다고 설명한다. 일산이 172%에서 300%로 1.74배 상향돼 증가비율은 타 지역에 비해 높은 수준이라는 것이다.

양측 모두 일리 있는 주장이다. 하지만 분명한 점은 활발한 소통을 통해 불필요한 내부 논쟁을 줄이고 재건축에 속도를 내야 한다는 것이다.

정부와 지자체는 선도지구 중심의 상징적인 성과에만 집중할 것이 아니라 후발 지역의 행정 절차를 다 함께 끌어올리는 장치를 마련해야 한다. 예를 들어 기본구상 수립, 교통·기반시설 용역, 정비계획 초안 마련 등을 공공이 선제적으로 지원해 초기 준비 기간을 단축할 필요가 있다. 준비가 된 곳만 빨리 가는 구조에서 준비를 도와 전체를 끌어올리는 구조로 바꿔야 한다.

1기 신도시 재건축은 낡은 아파트를 새로 짓는 사업을 넘어 수도권 1세대 계획도시의 미래를 보여주는 작업이다. 이와 동시에 부동산 시장 폭등의 대안이 돼야 할 것이다. 그런 측면에서 더디지만 정확하게 가기 위해 노력하는 일산 신도시 재건축 과정을 주목해볼 만하다.