서울 아파트 경매 '숨 고르기'…낙찰가율 4개월 만 하락

대출 규제·세제 변수에 매수세 관망...경매시장도 조정 조짐

[사진=챗지피티로 생성한 이미지]

서울 아파트 경매 낙찰가율이 4개월 만에 하락 전환하며 그동안 과열됐던 경매시장에 숨 고르기 조짐이 나타났다. 매매시장에 급매물이 늘고 정부의 부동산 시장 규제 영향이 이어지면서 경매 수요가 일부 관망세로 돌아선 영향으로 풀이된다.

4일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 2월 서울 아파트 경매 진행 건수는 97건으로, 이 가운데 44건이 낙찰됐다. 평균 낙찰률은 45.4%, 낙찰가율은 101.7%로 집계됐다.

전월과 비교하면 낙찰가율은 6.1%포인트(p) 하락했다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰 가격의 비율로, 향후 집값 상승 기대를 가늠하는 지표로 활용된다. 낙찰률은 전월 대비 1.1%p 상승했고 평균 응찰자 수는 8.05명으로 전월(7.88명)보다 소폭 늘었다.

서울 아파트 경매 낙찰가율은 지난해 11월 101.4%에서 12월 102.9%, 올해 1월 107.8%까지 상승세를 이어왔다. 특히 올해 1월 수치는 2022년 6월(110.0%) 이후 가장 높은 수준이었다. 그러나 지난달 낙찰가율이 101.7%로 떨어지며 4개월 만에 하락세로 돌아섰다.

그동안 경매시장은 규제를 피할 수 있는 ‘틈새시장’으로 주목받았다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 일반 매매에는 2년 실거주 의무가 적용되지만, 경매 낙찰 주택은 토지거래허가 대상에서 제외되기 때문이다.

실제 지지옥션에 따르면 지난달 2일 서울 성동구 응봉동 금호현대(전용면적 59.91㎡)는 감정가 9억3000만원의 165.2%인 15억3619만원에 낙찰됐고 응찰자는 44명이 몰렸다. 또 지난달 23일 강동구 강일동 강동리버스트4단지(전용면적 87.85㎡)는 감정가 8억3000만원의 139.2%인 11억5555만원에 낙찰됐다.

그러나 최근 급매물이 증가하면서 경매 시장에도 변화 조짐이 나타나고 있다. 이재명 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 오는 5월 9일 종료하기로 하면서 매매시장에 급매물이 늘었고, 이 여파가 경매 시장에도 영향을 미치고 있다는 분석이다. 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 7만4065건으로 1개월 전(5만9021건)보다 25.4% 증가했다.

경매 수요도 15억원 이하 물건으로 이동하는 모습이다. 지난달 서울 낙찰가율 상위 10개 단지 가운데 대부분의 매물 낙찰가는 15억원 안팎에서 형성됐고, 20억원을 넘는 아파트는 3곳에 그쳤다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “정부의 다주택자 규제 영향으로 경매 시장이 다소 위축된 측면이 있다”며 “현재 경매 시장은 실수요자 중심으로 움직이며 15억원 이하 물건에 수요가 몰리고 있어 당장 시장이 급락할 가능성은 크지 않다”고 덧붙였다.