HUG 오피스텔 분양보증 급감…비주택 수분양자 보호 '사각지대'

2016년 1만4353가구→2023년 0가구→2025년 490가구

'무보증 분양' 증가…리스크 수요자 전가

"주택공급 부족으로 불가피한 선택했다면 취약계층 보호해야"

[사진=주택도시보증공사(HUG)]

전국 오피스텔 분양 시장에서 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 실적이 축소되면서 비주택 수분양자 보호 공백 우려가 커지고 있다. 

19일 HUG에 따르면 'HUG 오피스텔 분양보증' 실적은 2023년 0가구를 기록했다가 2024년 70가구(39억원), 지난해 490가구(4640억원)에 그쳤다. 

이 상품은 2014년 첫 출시된 후 2015년 7958가구(1조1322억원), 2016년 1만4354가구(2조1506억원)로 실적을 키워왔다. 2018년에는 1만1790가구에 2조2626억원으로 보증 금액이 가장 컸다. 그러다 2019년부터 5034가구(1조387억원)로 실적이 반토막 난 후 2022년까지 1000~2000가구로 저조했다.

이는 주택시장 침체와 건설경기 악화로 분양형 비주택에서 미분양 리스크가 커지면서 분양보증 심사 기준을 충족하지 못한 사업장이 늘어난 영향으로 풀이된다. 

30가구 이상 의무 보증인 주택분양보증과 달리 오피스텔 분양 보증은 분양 가능성을 엄격히 심사하고 있다. △토지 소유권 △사업 관련 인허가권 △착공 가능성 △시공사의 재정건전성 등 크게 4가지 요건을 갖춰야 한다. 이를 위해  착공신고필증, 분양신고서, 사업부지 권리관계 등 신청서를 제출해야 한다. 

일부 오피스텔은 분양보증 없이 공급되면서 사업 리스크가 수분양자에게 전가되는 구조가 발생하고 있다. 분양보증사고란 공사가 보증한 주택 분양 계약 이행이 어려운 상태를 말하는데 사업자 파산으로 인한 사업포기나 예정공정률과 실행 공정률차가 25% 를 넘겨 입주예정자의 이행청구가 있는 경우 등이다. 

수분양자는 분양 차질 발생 시 계약 해제 소송 등을 통해 분양대금을 회수해야 하는 실정이다. 2018년 3월 창원시 진해구에서 오피스텔을 분양받은 A씨는 입주가 늦어지자 2020년 4월 분양권 계약 해제와 함께 부동산 신탁사를 상대로 계약금 1800만원 반환 및 위약금 지급 소송을 제기했다. 이 사건은 지난 2월 대법원 확정 판결이 나기까지 법적 분쟁이 6년 간 이어졌다. 

오피스텔뿐 아니라 생활숙박시설 등 분양형 비주택 전반에서도 보호 장치 공백이 지적된다. 비주택 분양 시장 전체에 걸쳐 수분양자 보호 체계가 미흡하다는 평가다. 특히 생활숙박시설의 경우 주거 사용 제한과 숙박업 신고 의무 강화 이후 입주 불가 및 이행강제금 부과 논란이 확산되며 전국적으로 수분양자 분쟁이 잇따랐다. 서울 서초구 한 생활숙박시설 수분양자들의 계약금 반환 소송은 대법원이 지난달 수분양자 손을 들어준 원심을 파기하고 서울고법으로 돌려보내기도 했다.

분양형 비주택 시장은 수요 부진과 공급 누적으로 미입주 리스크가 확대되며 수분양자 피해 가능성이 커지는 상황이다. 특히 정부가 과거 주택 수요 분산을 위해 이들 상품을 ‘아파트 대체재’로 활용하며 공급을 늘려왔다는 점에서 정책적 책임 논란도 제기된다. 정부는 2021년 이후 주거용 오피스텔에 대해 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증을 확대하는 등 규제를 완화해 왔다.

전문가들은 수분양자 보호를 위한 보증 체계 보완 필요성에는 공감하면서도 방식에는 신중한 접근이 필요하다고 지적한다. 진창하 한양대 경제학부 교수은 “주택 공급 부족으로 선택지가 제한됐던 취약계층에 대해서는 보호 필요성을 검토할 수 있다”면서도 “분양 리스크를 정책자금으로 일괄적으로 낮추는 방식은 신중해야 한다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “분양보증은 시장 상황에 따라 위험이 동시에 확대될 수 있어 분산이 쉽지 않은 구조”라며 “의무화 여부는 이를 통해 얻는 사회적 편익이 비용보다 충분히 큰지에 대한 판단이 선행돼야 한다”고 말했다.