'압·여·목·성' 다음은…부동산 지형 '용·광·노·동' 재편

용산 서부권, 후발 정비사업지 평가

광진구 구의·자양·광장동 일대 주목

노원구, 서울 동북권 최대 재건축 벨트

동작 '노량진 뉴타운' 서남권 재평가 가능성

 

[그래픽=챗GPT]

서울 재건축 시장을 주도했던 압구정·여의도·목동·성수(압·여·목·성)가 시공사 선정 마무리 단계에 접어들면서 시장의 시선이 다음 사이클로 이동하고 있다. 한강변 초고가 재건축 중심의 흐름에서 벗어나 대규모 복합개발과 외곽 재정비가 맞물린 지역으로 무게중심이 옮겨가는 모습이다.

28일 업계에 따르면 차세대 서울 주거지형을 바꿀 후보지로 용산·광진·노원·동작(용·광·노·동)이 꼽힌다. 이들 지역은 입지와 개발 성격은 다르지만 노후 주거지가 넓게 분포해 있고 대형 개발사업 또는 광역 교통·업무축 변화와 맞물려 있다는 공통점을 갖는다. 압여목성이 한강변 재건축과 초고가 주거 수요를 중심으로 움직였다면 용광노동은 업무지구 확장, 역세권 복합개발, 대규모 택지 재정비, 뉴타운 완성이라는 복합 변수를 안고 있다.

용산은 이미 서울 부동산 시장의 핵심 축으로 자리 잡았지만 서부권인 청파·서계·후암·용산동2가 일대는 여전히 후발 정비사업지로 평가된다. 용산국제업무지구 개발이 본궤도에 오르면 주변 노후 주거지 정비 기대감도 커질 가능성이 높다.

용산국제업무지구는 약 49만5000㎡ 규모로 추진된다. 서울시는 이곳에 100층 내외 랜드마크와 약 50만㎡ 녹지를 조성하는 구상을 제시했다. 개발 방향은 단순 업무시설을 넘어 주거·업무·상업·문화 기능이 결합된 복합도시 조성이다. 용산정비창 일대가 서울 도심과 여의도, 강남을 잇는 중심축으로 재편될 경우 주변 저층 주거지의 정비 압력도 커질 전망이다.

광진구 구의·자양·광장동 일대도 주목된다. 성수동과 한강을 사이에 둔 입지로 강남 접근성과 성수 생활권 확장 가능성을 동시에 갖췄다는 점에서 ‘포스트 성수’ 후보지로 거론된다. 특히 동서울터미널 현대화 사업은 이 일대 도시 기능을 바꿀 핵심 변수다.

서울시는 동서울터미널을 교통·업무·판매·문화 기능이 결합된 복합개발시설로 현대화할 계획이다. 이 사업은 교통영향평가와 건축심의 등을 거쳐 이르면 2026년 말 착공, 2031년 완료를 목표로 추진된다. 노후 터미널이 광역교통허브로 전환되면 구의·자양권 일대 상권과 주거 수요에도 적지 않은 영향이 예상된다.

노원구 상계·중계·하계는 규모 면에서 서울 동북권 최대 재건축 벨트로 꼽힌다. 1980년대 대규모 택지개발로 조성된 이 지역은 준공 30년을 넘긴 아파트 단지가 밀집해 있다. 그동안 시장 관심이 낮았지만 대규모 재정비안이 확정되면서 분위기가 달라지고 있다.

서울시는 상계·중계·중계2 택지개발지구 재정비안을 2025년 12월 18일 최종 고시했다. 이에 따라 기존 7만6000세대 규모 택지는 향후 10만3000세대 규모 동북권 핵심 주거복합도시로 재편될 전망이다. 역세권 고밀 개발과 용도지역 상향 등이 맞물리면 사업성 개선 효과도 기대된다. 다만 사업 속도와 주민 동의율, 공사비 부담은 변수로 남는다.

동작구는 여의도와 용산 사이 입지가 강점이다. 특히 노량진뉴타운은 사업 완료 이후 서울 서남권 대표 신축 주거지로 재평가될 가능성이 있다. 여의도 업무지구 접근성과 용산 개발 수혜권이 맞물리며 직주근접 수요 유입이 기대된다.

다만 동작은 기대감이 일부 가격에 반영됐다는 점이 부담이다. 노량진뉴타운 주요 구역은 사업 속도가 빨라지면서 분양가 부담도 커지고 있다. 향후 시장 흐름은 입지 프리미엄이 고분양가를 얼마나 흡수하느냐에 따라 갈릴 것으로 보인다.

부동산 업계 관계자는 “용광노동이 압여목성처럼 단기간에 서울 집값을 주도할지는 아직 지켜봐야 한다”며 “사업지별 속도 차이와 공사비, 금리, 분양가 규제 등 변수가 적지 않기 때문”이라고 설명했다. 그러면서도 “대규모 개발축과 노후 주거지 정비가 동시에 맞물린 지역이라는 점에서 중장기 잠재력은 충분하다”고 덧붙였다.