[칼럼] 부동산 시장의 효율성

미국발 금융위기(sub prime mortgage)로 국내 부동산시장 역시 급격한 변동성에 직면해 있다. 국내 부동산 자산을 보유하고 있는 투자자들도 이러한 변동성이 높은 시장상황에서 다양한 대책을 강구하지 않으면 안 되는 상황이다. 부동산 시장은 이미 디플레이션 상황에 직면하고 있는 것 같다. 가격이 급락하고 급매물에 대한 대응세력인 신규수요자들의 매수세가 거의 전무한 상태이다. 언제까지 크고 작은 외부변수에 의해서 시장이 급격한 변동성에 노출되어야 하는가. 국내 자산시장에서 특히, 부동산에 투자하는 투자자들은 투자대상을 고를 때 어떤 기준을 갖고 있을까.

부동산 시장의 특징과 이에 유입되는 자금의 특성을 간단히 요약해보면 다음과 같다.

첫째, 투자기간이 비교적 1년 이상인 장기자금의 성격을 갖고 있다. 이는 단기투자로 투자자금을 회수하려는 투자자들은 시장접근이 어려울 수밖에 없는 단점으로 작용해 왔다. 그 결과 부동산 투자자의 범위와 규모가 축소될 수밖에 없다. 이 점을 극복하기 위해서는 부동산 시장에 유동성과 환금성을 제공해야 한다.

둘째, 부동산 투자는 대표적인 현물투자시장이라는 점이다. 가계 경제단위가 접근할 수 있는 가장 현실적인 현물시장이라고 볼 수 있다. 국내 투자자들은 현물에 대한 욕구가 상당히 강하다는 특성을 보인다.

셋째, 부동산 시장의 공급자와 수요자는 모두 높은 레버리지를 원한다는 특징을 보이고 있다. 부동산 시장의 대표적인 공급자는 우선 건설 회사를 꼽을 수 있다. 과거 외환위기 당시 건설사들의 몰락을 보면서, “건설사가 망하면 녹슨 못밖에는 남는 게 없다”는 자조의 목소리가 높았다.

그 만큼 자본구조가 취약했고, 부채비율이 높다는 것을 의미한다. 부동산 시장의 공급을 담당하고 있는 몇몇 시행 사들도 예외는 아니다. 시행 사들도 해당 사업의 전체적인 잠재력을 보고 사업을 진행하기 보다는 기본적인 입지만 된다면 토지매입비용의 일부(계약금 정도)로 사업을 진행한다. 이러다보니 높은 부채비율을 갖게 되고, 경기변수에 높은 상관성을 갖고 있는 부동산사업에서 대단히 높은 위험을 지니게 되는 것이다.

투자원론에서는 비정상적인 수익이 발생되지 않는 시장을 효율적 시장이라고 한다. 국내 부동산 시장이 효율적이기 위해서는 투자는 철저하게 투자대상의 내재가치를 보고 투자해야 한다. 그러기 위해서는 내재가치를 평가하기 위한 합리적인 수단을 갖고 있어야 하며, 투자금액, 위험의 크기, 기대수익률 등에 대한 냉정한 인식을 갖고 있어야 한다.

미국의 투자은행 론스타가 국내 부동산에 투자할 때, 시가 수백억 원의 명동 나대지를 평가하면서, 순현재가치(NPV)를 “0”원으로 평가한 유명한 일화가 있다. 우리는 많은 걱정과 관심을 갖고 내년의 부동산 경기, 신정부의 부동산정책 방향, 4대강 정비사업, 한미FTA 등에 대한 결과를 점치고 있다. 이러한 관심과 더불어 “론스타”식 투자분석 마인드에 대한 관심도 중요하지 않을까.

글 / 건국대학교 경제경영연구소 경영학 박사 김현철