[보금자리 대박 신화 깨지나]①보금자리도 미분양 가능성 있다

(아주경제 김영배 기자) 보금자리주택마저 미분양 우려가 나오는 근본적인 요인은 침체된 주택시장과 주택가격 하락이다.

보금자리주택의 가장 큰 이점은 주변시세보다 싸게 공급된다는 것이다. 하지만 주택가격 약세가 지속되면서 보금자리주택 분양가와 인근 아파트 시세가 좁혀지거나 오히력 역전되면서 가격 이점이 사라지고 있는 것이다.

다음달 7일 사전예약에 들어가는 2차지구 분양가는 서울 강남 2개지구는 3.3㎡당 1140만~1340만원, 경기 4개 지구는 750만~990만원이다. 강남은 주변시세의 58%, 수도권은 75~80% 수준이라는 것이 국토해양부의 설명이다.

하지만 서울을 제외한 경기 4개 지구의 분양가는 주변시세와 비슷하다는 것이 업계 관계자들의 설명이다.

부동산정보업체인 부동산써브가 조사한 하남시 일대 3.3㎡당 시세는 덕풍동이 평균 1102만원, 신장동 1129만원, 창우동 1088만원 등으로 추정 분양가보다는 조금 비싸지만 차이가 별로 없다.

부천 옥길지구 역시 인근 지역 시세는 3.3㎡당 평균 범막동 1016만원, 소사본동 865만원이다. 이는 이 지역 보금자리주택 최고 분양가인 890만원과 별 차이가 없거나 오히려 낮은 수준이다.

업계 한 관계자는 "2차지구인 남양 진건지구 추정 분양가는 3.3㎡당 890만원 정도이지만 발코니 확장비와 금융비용 등을 감안하면 전용면적 85㎡ 기준 3억원을 조금 웃돌 것"이라며 "이는 현재 주변 아파트 시세 보다도 오히려 비싼 가격"이라고 말했다.

입지도 문제가 되고 있다. 시범지구 등 초기에 선정된 보금자리지구는 강남권을 제외하고도 비교적 우수한 편이지만 나중에 지정되는 곳은 상대적으로 떨어진다.

박원갑 부동산1번지 대표는 "입지가 좋은 곳에 뛰어난 품질의 주택을 지어 서민에게 공급한다는 정책의 취지는 좋지만 이러한 것이 보금자리주택에 대한 환상을 갖게 한 것 같다"며 "이 때문에 보금자리를 '하이리스크 하이리턴(고위험 고수익)'이 아니라 '로우리스크 하이리턴(저위험 고수익)'으로 인식하는 경우가 많다"고 지적했다.

박 대표는 "집값이 떨어질수록 저위험 고수익이라는 보금자리 매력도 사라진다"며 "수도권 외곽 같은 곳에서는 미분양도 나올 가능성이 있다"고 말했다. 

지규현 GS건설연구소 책임연구원은 "보금자리주택이 민간 아파트 분양가를 끌어내리고 전반적인 집값 안정에 기여한 것은 분명하다"면서 "다만 집값이 하락하는 시점에서 대량 공급되면서 보금자리 이점이 상쇄되고 있다"고 분석했다.

지 연구원은 "주택가격 약세가 이어진다면 주변시세보다 30% 정도 싸게 공급한다는 약속을 정부도 지키기 쉽지 않을 것"이라며 "극단적으로 가격 역전현상까지 나타날 수 있는 상황도 배제할수 없다"고 말했다.

김규정 부동산114 부장은 "강남권에서 보금자리지구가 다시 나올 가능성이 없을 뿐만 아니라 갈수록 입지 여건이 상대적으로 떨어질 것"이라며 "민간아파트에 비해 품질이 아주 뛰어난 것도 아닌 상황에서 굳이 보금자리를 분양받으려고도 하지 않을 것"이라고 예측했다.

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