임대수익 낮은 소형오피스 왜 잘 팔리나

중형 오피스빌딩보다 매매가격이 비싸고 임대수익은 낮은데도 소형이 ‘잘 나가는’ 이유는 되팔 때 수익이 크기 때문이라는 분석 결과가 나왔다.

29일 미래에셋부동산연구소에 따르면 최근 2년간(2009.10~2011.6) 서울에서 거래된 오피스빌딩 84개동을 분석한 결과 소형 빌딩(연면적 3천평 미만)의 평당 매매가가 1천340만원으로 중형(3천~1만평) 1천210만원을 웃돌았지만 임대수익률은 중형이 6.0%로 소형(4.4%)을 앞질렀다.

중형과 소형 오피스빌딩이 1년간 거둔 평당 임대수익은 각각 730만원, 590만원으로 중형이 소형보다 140만원 더 많았다.

대형(1만평 이상)은 평당 매매가 1천430만원에 임대수익 930만원으로 임대수익률 6.5%를 기록했다.

그러나 투자자들은 ‘비싸고 실속없는’ 소형 빌딩을 즐겨 찾는 것으로 나타났다.

상가투자컨설팅에 따르면 지난해 강남 3구에서 거래된 빌딩 59개동 가운데 37개동은 5층 이하로 전체의 62.7%를 차지했다. 10층 이상은 4개동에 불과했다.

국민은행 박합수 팀장도 “시장은 불안하지만 임대수익형 부동산에 대한 관심은 꾸준하다”면서 “대기 매수자의 70~80%가 강남에서 중소형 빌딩을 찾고 있어 철옹성 같은 매수세가 버티고 있다”고 말했다.

미래에셋연구소 류강민 연구원은 “소형이 상대적으로 비싼 것은 그만큼 인기가 많기 때문”이라면서 “소형은 자산을 운용함으로써 얻는 임대수익보다 자산을 되팔 때 얻는 자본수익에서 강점을 지닌다”고 설명했다.

용적률이 낮은 소형 빌딩은 향후 개발에 들어갈 때 더 많은 자본수익을 올릴 수 있고 중대형보다 매매가격 총액이 낮아서 구매와 재판매가 쉽다는 분석이다.

따라서 소형 빌딩 소유주는 자본수익률을 극대화하기 위해 보증금 비중이 높은 전월세계약(보증금이 월세의 10배 이상)을 선호한다. 소형의 전월세계약 비중은 44%로 중형(21%)의 2배 이상이다.

류 연구원은 “일반적으로 빌딩 소유주들은 월세를 많이 받을 수 있는 보증부월세(보증금이 월세의 10배 이하) 계약을 많이 하는데 소형에서는 전월세와 보증부월세의 비율이 반반에 가깝다”고 말했다.

소형은 임대료가 제한적이고 임대수익도 낮아서 소유주들은 보증금을 끼고 최대한 작은 자본으로 빌딩을 구매함으로써 자본수익에 집중하는 셈이다.

/연합