건산연 "부동산 PF 해법 없다"

(아주경제 정수영 기자) 주택구매력이 살아나지 않는 한 부동산 프로젝트파이낸싱 위기를 풀 해법이 없다는 진단이 나왔다.

한국건설산업연구원은 8일 ‘프로젝트 파이낸싱 부실화와 건설산업의 위기’란 보고서에서 부동산 PF시장에 대해 이 같이 진단했다.

보고서를 보면 최근 부동산 시장은 미분양주택(2008년말 16만5599가구→작년 10월말 6만6462가구)과 금융권의 PF대출 잔액(2010년말 66조5000억원→작년 1분기말 58조6000억원)이 줄었다.

건산연이 금융감독원의 전자공시시스템을 통해 분석한 결과를 보면 시공능력평가액 10위권 대형사의 작년 6월말 시행사에 대한 지급보증(우발채무)액은 최저 3000억원에서 최대 3조3000억원에 달했다.

2009년과 2010년 사이에는 기존의 론 대신 차환발행을 보장하기 힘든 ABCP 위주로 차입 형태가 바뀌면서 우발채무 위험성이 더 높아졌다. 론은 사업 인허가가 지연되거나 분양이 부진하면 금융기관과 시행사간 직접 협의를 통한 만기연장이 용이하지만 ABCP는 자산운용사, 개인 등 불특정 다수가 투자자인 탓에 차환발행을 보장하기 어렵기 때문이다.

10대 건설사의 PF사업발 위기는 거시지표에서도 확인된다. 2009년말과 2010년 6월 6.4%와 7.3%에 머물렀던 부동산 PF대출의 연체율이 2010년말과 2011년 3월에는 12.9%와 12.3%까지 불어났다. 부동산시장 침체 속에 PF대출의 추가적 부실화가 진행된 결과라고 건산연은 분석했다.

PF위기를 풀 해법은 임금의 대폭 인상과 고용 안정화 등 사회경제 여건이 좋아지면서 주택이 자동차처럼 친근하게 구입할 수 있는 일종의 내구소비재로 바뀌는 길뿐이라고 진단했다.

아니면 PF사업을 보유한 건설사, 공공기관, 금융기관들이 과감한 분양가 파괴를 통해 주택을 서둘러 처분하길 기대하는 방법이 있다.

그러나 글로벌 재정위기로 대표되는 대내외 경제여건은 소득ㆍ고용 증대를 기대하기 어렵고 막대한 손실을 감수해야 하는 PF사업주체들의 분양가 파괴도 사실상 불가능하다

빈재익 연구위원은 “현 PF를 둘러싼 상황을 풀려면 주택이 투자대상이 아니라 내구소비재로 바뀔 수 있는 시장환경을 조성해야 한다”고 말했다.