"등기부등본 꼭 확인하세요"

봄 이사철 전세계약 시 유의할 점<br/>소유권·저당권 등 권리설정 여부 파악해야<br/>확정일자 받아야 전세금 보호 받을 수 있어

(아주경제 이정은 기자) 본격적인 봄 이사철을 맞아 복잡한 전·월세 계약 절차로 어려움을 호소하는 세입자들이 늘고 있다. 계약 사기나 분쟁으로 자칫하면 힘들게 모은 전·월세 보증금을 떼일 수 있어 각별한 주의가 요구된다. 전세 계약 때 유의할 점에 대해 자세히 알아봤다.

◆전셋집 처음 구한다면…전입신고·확정일자 꼭

전세 계약을 하기 전 등기부등본 확인은 필수다. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소를 통해 가정에서도 쉽게 열람할 수 있다. 등기부등본을 통해 소유권, 은행대출과 관계된 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리설정 여부를 확인할 수 있다.

먼저 등기부등본상 계약 당사자가 등기부상 소유자인지 확인해야 한다. 대리인이 있는 경우 위임장과 인감증명서를 받아둬야 한다.

근저당권이나 전세권이 있는 집이라면 등기부상 근저당채권액과 전세금, 임차보증금의 총액을 따져봐야 한다. 경매 등 유사시에 보증금을 보장받기 위해선 근저당 설정액과 전세금을 합친 금액이 집값의 70∼80%를 넘지 않는 것이 좋다.

신규 입주 아파트일 경우 분양계약서와 신분증 및 잔금 완납 영수증 등으로 실소유주 여부를 확인해야 한다.

전세계약을 했다면 법원 및 동사무소 등에서 확정일자를 받아야 한다. 확정일자를 받지 않으면 우선변제권이 없어 전세금을 보호받지 못할 수 있다.

오피스텔 등 준주거주택의 경우 집주인의 동의를 얻어 '전세권 설정등기'를 하는 편이 보다 안전하다. 전세권 설정등기를 하면 전세금을 받지 못하는 경우 전세금 반환 청구소송을 거치지 않고 바로 해당 주택에 대한 경매를 진행할 수 있다. 또 경매 처분되면 우선 배당을 받을 수 있다.

◆전세 재계약할 땐…기존 계약서 유효 특약 기재해야

집주인과 세입자는 각각 계약 종료 1개월 전에 전세 계약을 해지할 수 있다. 그러나 전세기간 종료 전까지 세입자와 집주인이 별말 없이 기간을 연장하는 '묵시적 갱신'이 이뤄졌다면 세입자는 기존 전세계약과 동일한 조건으로 2년 더 살 수 있다. 이 경우 세입자는 언제든지 해지가 가능해 다른 집으로 이사하기 3개월 전에 미리 집주인에게 통보하면 된다.

전세금을 올려 재계약할 경우에도 등기부등본 열람은 필수다. 새로운 근저당이나 가압류 등을 확인해야 한다. 또 새로 체결하는 계약서에 기존 임대차 계약서가 유효하다는 내용의 특약사항을 반드시 기재해야 한다.

아울러 기존에 확정일자를 받은 계약서로는 새로운 확정일자를 받지 못하기 때문에 새로운 계약서를 작성해야 한다. 김정은 부동산써브 연구원은 "복잡한 권리관계가 있거나 금액이 큰 전세 재계약을 할 때는 공인중개사를 통해 진행하면 본인이 직접하는 것보다 안전할 수 있다"고 조언했다.