<부동산 칼럼> 상가 공급 성수기, 투자 전략 이렇게

박대원 상가정보연구소 소장

주택시장 침체의 골이 깊어지면서 수익형 부동산 대표 상품인 상가에 대한 관심이 어느 때보다 높다.

상가 투자는 고수익·고위험이 공존하는 투자 상품이라 잘못된 판단 때문에 애물단지로 전락할 가능성도 높다. 따라서 물건을 둘러싼 환경을 제대로 분석하고 미래의 흐름까지도 읽어낼 줄 알아야 한다.

투자자들에게 있어 발품은 곧 수익이라는 공식을 잊어서는 안 된다. 투자 대상지를 여러 차례 방문해야 하는 것은 물론이고 계량화된 객관적인 정보를 수집·분석하는 데도 힘써야 한다.

일단 물건 선별에 있어 접근성과 가시성이 뛰어난 점포를 선택하는 것이 좋다. 이를 위해 건물 내부 배치를 나타낸 상가 평면도를 정확하게 이해해야 한다.

도면상 보이는 출입구는 층별로 주출입구 또는 부출입구 쪽인지 구분해야 한다. 소비층은 습관적으로 출입하는 주출입구쪽 엘리베이터를 이용하기 마련이다. 부출입구쪽 상가는 임차인 모집에 난항을 겪을 수밖에 없다.

기둥 위치에 대해서도 따져봐야 한다. 기둥이 상가 내부에 있다면 그 크기만큼 전용면적은 빠지게 되며 점포 활용도에서도 불리해진다.

역세권 상가의 경우 유동인구가 풍부해 경기를 덜 타 늘 투자자들의 관심이 높지만 이에 대해서도 우량과 불량의 선별이 뒤따라야 한다. 역세권 상가라 해도 지나치게 폐쇄적 구조로 설계돼 가시성이 제로인 상가는 투자 대상에서 제외하는 것이 좋다.

특히 지하철 통로와 연결돼 유동인구가 대거 유입된다는 분양업체 설명에 무작정 매료되면 안된다. 이미 강남역과 양재역 등에서 지하철 연결층 상가가 입점 1년이 넘도록 높은 공실률을 보였기 때문이다.

대출을 끼고 상가에 투자할 경우 대출금 비중을 30% 이내로 하는 게 바람직하다. 불황에 공실이나 임대료 인하 등 뜻하지 않은 상황에 직면하면 대출금이 큰 부담으로 돌아올 수 있기 때문이다. 대출 비율이 높으면 이자 부담도 클 수밖에 없다.

지역적 호재에 지나치게 관심을 두지는 말아야 한다. 상가는 개별적 특성이 강해 투자에 있어 층별, 위치별 선택이 매우 중요하다. 거리가 먼 지역의 지하철 개통 등은 상권 활성화에 직접적인 영향을 미친다고 보기는 어렵다. 다만 상권력을 판단하는 기준으로서 유입 가능성이 높은 소비층의 범주로만 이해를 하는 것이 좋다.