상업용대출 '건전성 빨간불'…규모·연체율 급증

상업용대출 연체율 1.44% VS 주택담보대출 연체율 0.93%

아주경제 김부원 기자= 베이비부머 세대의 은퇴 및 자영업자 증가 등과 맞물려 국내은행의 상업용부동산 담보대출(이하 상업용대출)이 주택담보대출을 상회하는 높은 증가세를 보이는 것으로 조사됐다. 그러나 연체율도 상승하고 있어 상업용대출의 건전성에도 비상이 걸렸다.

30일 한국은행이 내놓은 '국내은행 상업용부동산 담보대출 현황 및 잠재위험 점검'에 따르면 올해 5월말 6개 은행(우리, 국민, 신한, 하나, 농협, 기업)의 상업용대출 잔액은 196조8000억원으로 전체 대출 중 23.9%의 비중을 차지하고 있다. 비록 주택담보대출(27.2%)과 신용대출 등(48.9%)에 비해선 상업용대출이 차지하는 비중은 상대적으로 작은 편이지만, 대출 증가율은 2010년 이후 꾸준히 주택담보대출을 앞서고 있다.

2009년 상업용대출 증가율은 1.2%로 주택담보대출 증가율 3.2%보다 낮았다. 그러나 2010년에는 상업용대출이 8.0%의 증가율을 기록하며 주택담보대출(6.7%)을 앞지르기 시작했다. 이어 2011년에는 주택담보대출이 8.4% 증가율에 머무르는 사이 상업용대출은 무려 11.9% 증가율을 기록했다. 그리고 올해 1~5월 상업용대출 증가율은 4.9%를 기록중인 반면 주택담보대출은 0.9% 증가하는 데 그쳤다.

상업용대출 증가는 창업 열기와 깊인 연관돼 있다. 변성식 한국은행 거시건전성분석국 조기경보팀 차장은 "베이비부머 은퇴 등으로 창업활동이 활발해지면서 상가를 담보로 한 개인사업자 대출이 증가한 것이 원인"이라며 "지난해 1월부터 올 5월까지 상업용대출이 26조2000억원 증가했는데 이중 개인사업자 대출이 12조8000억원을 차지할 정도"라고 밝혔다.

그는 또 지난해 6월 정부의 가계대출종합대책 이후 은행이 가계대출 대신 개인사업자 대출을 적극적으로 취급한 것도 상업용대출 증가요인으로 꼽았다. 그런데 문제는 상업용대출의 건전성이 악화되고 있다는 점이다. 자영업자의 소득여건 악화로 최근 연체율이 증가하는 추세이기 때문이다.

올 5월말 현재 상업용대출의 연체율은 1.44%로 지난해 말 대비 0.47%포인트 상승했다. 같은 기간 주택담보대출의 연체율 0.93%에 비해 높은 수준이다. 더욱이 상업용대출은 주택담보대출에 비해 신용도가 낮은 차주에 대한 대출비중이 높고, 경기변동에 민감하게 영향받는 자영업자 대출이 많은 점도 위험요인으로 지적됐다.

3월말 현재 상업용대출의 중·저신용등급(5등급 이하, 등급없음 포함) 비중은 38.4%로 주택담보대출의 29.4%를 상회했으며, 상가담보대출 중 자가목적 대출이 58.4%를 차지하고 있는 것으로 조사됐다. 변 차장은 "자가목적 대출 비중이 높다는 것은 차주가 주로 영세한 소매 및 음식업종의 자영업자로 구성돼 있고 대출 부실화 위험도 높다는 의미"라며 "5월말 현재 자가목적 대출 연체율은 1.05%로 임대목적 대출 0.58%를 크게 상회했다"고 설명했다.

아울러 부동산가격 하락에 취약한 구조라는 점도 상업용대출의 위험요인이다. 상업용대출의 경우 담보인정비율이 높게 적용되는 기업대출이 주종을 이루고 있는 데다 주택담보대출비율(LTV) 규제가 적용되지 않기 때문에 고LTV 대출이 많아 상업용부동산 가격 하락에 취약할 수밖에 없다. 한국은행은 5월말 현재 상가담보 대출 중 담보가액 대비 대출액 비율이 경매 낙찰가율을 웃도는 대출이 무려 25%(주택담보대출 0.9%) 정도인 것으로 추정했다.

변 차장은 "올해 들어 상업용부동산의 공실률이 높아지고 경매 낙찰가율도 낮아지는 등 상업용부동산 가격 하락 압력이 높아지고 있다"며 "앞으로 이같은 취약대출이 더 늘어날 수 있다"고 경고했다. 이어 "상업용대출 규모가 주택담보대출에 육박하고 있으며, 대출의 상당부분이 자영업자 대출인 점을 감안할 때 상업용대출의 건전성에도 관심을 기율일 필요가 있다"고 조언했다.