가을 이사철 성큼…전·월세 재계약 안심 전략은?

임차주택 권리변동 및 추가 대출 여부 등 꼼꼼히 따져야

아주경제 정수영 기자=서울 영등포구 영등포동에 살고 있는 주부 김성숙(40)씨는 다음달 말 돌아오는 전세 계약 만기일을 앞두고 걱정이 이만저만 아니다. 새로 이사를 가야할지, 집주인과 전세 재계약을 해야 할지 아직 결정을 못했기 때문이다. 현재 전셋집을 재계약하자니 집주인이 3000만원을 올려받겠다고 하고, 이사를 가자니 중개수수료와 이사비 부담이 만만치 않은 실정이다.

가을 이사철 성수기가 다가오면서 전세 재계약자들의 고민도 깊어지고 있다. 하지만 올해는 이사를 계획하기보다 종전 임대차에 눌러앉는 재계약 수요가 늘 것이란 전망이 많다.

부동산시장 침체로 집값이 크게 떨어지면서 전·월셋값 변동률이 다소 줄어든 데다, 경매로 넘어가는 주택도 많아 보증금 반환까지 걱정해야 할 판이기 때문이다.

이는 기존에 살던 주택도 마찬가지 상황이어서 전·월세 재계약을 해야하는 세입자라면 꼼꼼한 점검이 필요하다. 함영진 부동산써브 연구실장의 도움으로 안전한 전·월세 재계약 전략을 알아봤다.

◆임차 보증금 반환 가능성 확인해야

전세금을 올려 계약했을 때는 증액되는 전세금 보호에 신경써야 한다. 우선 해당 주택의 등기부등본을 열람해 권리 변동이 있었는지 여부를 확인해야 한다. 새로운 근저당이나 가압류 등이 있을 경우 전세금이 안전하게 보호될 수 있는지 판단해야 한다.

인상한 보증금에 대한 임대차 계약서를 별도로 작성한 후 이를 가지고 추가로 확정일자를 받으면 인상한 보증금에 대한 우선변제권도 추가로 발생한다. 이때 기존 계약서도 보관해야 한다.

특히 선순위 저당권이나 대출 있는 전세물건을 재임차할 때 선순위 저당권의 채권최고액과 전세금액이 주택가액에서 차지하는 비율을 확인해야 한다. 최근 경매 낙찰가율이 저조한 상황인 만큼 이 비율이 주택가액의 60~70%를 넘지 않도록 해야 한다.

대출 비중이 높은 집을 재계액했다면 집주인에게 올려준 임차 보증금 증액분으로 선순위 근저당권 채무 중 일부를 상환하거나 변제토록 하는 방법이 있다.

◆보증부 월세로 전환시 월세이율 따져봐야

전세에서 보증부 월세 형태로 재계약하는 경우는 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율인 월세이율을 따져볼 필요가 있다.

월세이율은 {월세가격/(전세금-월세보증금)} ×100]으로 계산된다. 최근 수도권 위주로 월세이율이 낮아지는 추세이고, 아파트 유형은 다세대 및 오피스텔보다 평균 월세이율이 낮은 편인 만큼 집주인과 보증부 월세 계약시 참고할 필요가 있겠다.

종전 전세 보증금은 변동없이 월세액만 인상된 경우 처음 확정일자를 받은 계약서를 보관하고 있다면 기존의 확정일자로 우선변제권을 보호 받을 수 있다. 따라서 새로 작성한 전·월세 계약서에 확정일자는 추가로 받지 않아도 되는 것이다.

◆전세 재계약 묵시적 동의하면 2년 자동 연장

집주인과 세입자는 각각 임대차 계약 종료 1개월 전에 전세 계약을 해지할 수 있다. 집주인이 계약 종료가 얼마 남지 않은 상황에서 임차 종료 통보를 할 경우 세입자는 갑자기 이사를 준비해야 하므로 전세 계약 만료 전 집주인과 재계약을 상의하는 등 미리 계획을 세우는 것이 좋다.

다만 전세기간 종료 전까지 세입자와 집주인이 별말없이 기간을 연장했다면 묵시적 갱신(자동연장)이 이뤄진 것이다. 묵시적 갱신이 이뤄졌다면 계약기간이 지난 뒤 집주인은 마음대로 집을 비우라고 요구할 수 없다.

2년의 임대차 기간에 묶이지만 임차인은 계약 기간 내 언제든지 해지 통보가 가능(3개월 전 통보)하고, 계약서를 다시 작성할 필요도 없다.

전·월셋값을 올려 재계약할 경우 부동산정보업체 홈페이지나 한국공인중개사협회 사이트 등을 통해 전세와 관련된 계약서 파일을 다운받은 후 저당권 등 권리관계를 확인하고 집주인과 직접 재계약을 진행하면 된다. 중개업소에 임대차 재계약 대필을 맡길 경우라면 수수료에 대한 사전협의를 분명히 해야 한다.