[2·26 임대차 선진화 방안] 기금 출자 공공임대리츠 도입… 미사·동탄2지구 시범사업

임대 후 분양 전환, 2017년까지 10년 공공임대 8만가구 공급

공공임대리츠 기본 구조. [이미지 제공 = 국토교통부]

아주경제 이명철 기자 =서민 주거안정을 위한 공공임대주택 공급 확대를 위해 공공임대리츠를 통한 10년 공공임대 확대가 본격 추진된다. 이 리츠는 주택기금과 LH(한국토지주택공사) 출자 등을 통해 구성되며 하남 미사보금자리지구와 화성 동탄2신도시에 시범사업이 진행될 예정이다.

정부는 26일 이 같은 내용의 주택임대차시장 선진화 방안을 발표했다.

국토교통부 관계자는 “지금까지 정부는 별다른 재정지원 없이 LH 개발이익을 활용해 10년 공공임대주택을 공급할 수 있었다”며 “최근 경제성장 둔화와 주택시장의 장기침체, LH 부채 누적 등으로 임대주택 공급 메커니즘이 더 이상 작동하기 어렵게 됐다”고 대책 마련 배경을 설명했다.

공공임대리츠는 주택기금과 민간의 여유자금이 투자하는 방식이다. 자금조달 기본 구조는 기금과 LH가 각각 12%, 3%씩 출자하고 기금융자(후순위) 20%, 기관투자(선순위융자) 30%, 임대보증금 35%로 이뤄진다.

LH가 보유 중인 임대주택용지를 매입해 공공임대주택을 건설·공급하게 된다. 용지는 10년 공공임대 용지가 대상이지만 미매각 분양용지도 함께 활용한다. 사업성에 따라 포트폴리오를 구성해 토지매각을 촉진하고 사업성도 제고할 방침이다.

임대주택 관리는 LH가 맡는다. 임대기간(10년) 종료 후에는 일반 분양 전환하고 미분양 시 LH가 분양 때 감정가격으로 매입토록 했다.

안정 투자수익을 위해 조성원가 이하 택지공급 등을 통해 건설원가가 주변 시세보다 최소 15% 가량 낮도록 유도할 계획이다. 지금도 법령상 임대주택용지는 주택 규모에 따라 전용 60㎡ 이하는 조성원가의 60% 이하, 60~85㎡는 조성원가의 85% 이하로 공급 중이다.

주택가격이 13년간 연평균 1.5% 상승 시 출자수익률이 5% 이상 달성하도록 사업구조를 표준화할 예정이다.

재원은 주택기금과 기관투자자(연기금·보험사·은행 등)가 공동투자협약을 맺고 프로젝트별로 투자 여부를 결정한다. 투자방식은 주택기금과 기관투자자가 협의해 탄력 선택할 수 있다.

시범 사업이 추진되는 하남 미사지구는 임대용지인 A29블록으로 4446억원(기금 출자 533억원, LH 출자 133억원, 임대 보증금 1534억원, 기금융자 907억원, 기관투자 1339억원)이 투입돼 아파트 1401가구를 짓게 된다.

저가로 택지를 공급하고 주변 시세가 권설원가보다 높아 집값이 1.5%만 올라도 9.61% 출자 수익이 발생할 것으로 국토부는 예측했다.

동탄2신도시 분양용지 A40블록은 기금 출자 294억원, LH 출자 74억원 등 2455억원을 들여 620가구가 들어선다. 집값 1.5% 상승 시 5.3%의 출자 수익이 예상된다.

국토부는 현행 LH 직접 건설과 공공임대리츠 방식을 병행해 2017년까지 당초 LH가 건설예정인 10년 공공건설임대 4만가구를 공급할 계획이다. 여기에 추가로 일부 분양용지를 활용해 최대 4만가구를 공급한다.