[재테크칼럼] 문재인시대, 주택시장은 긴 동면 들어가나?

장재현 리얼투데이 리서치팀장

[장재현 리얼투데이 리서치팀장 ]

새 정부가 들어섬에 따라 앞으로 주택시장에도 많은 변화가 있을 전망이다. 아직 명확한 주택정책이 나오지는 않았지만, 대선 과정에서 대부분의 후보들이 주택시장에 대한 규제를 예고했던 만큼 부동산 경기를 띄우기 위한 정책은 없을 것으로 보인다.

현재 진행 중인 LTV·DTI는 지난 2014년 9월에 부동산경기 활성화를 목적으로 각각 50%에서 LTV 70%, DTI 60%로 완화됐었다. 하지만 가계부채가 급증함에 따라 앞으로 LTV, DTI 요율이 원래대로 다시 돌아갈 확률이 높다. 여기에 최근 정부는 시중은행을 통해 DSR(총부채원리금상환비율)을 도입해 금융권 여신심사를 강화하고 있다.

주택시장은 돈줄을 옥죄면서 점차 거래가 감소할 것으로 예상된다. 또 거래가 감소하면서 장기적으로 집값이 하향 조정될 것으로 보인다. 여기에 입주물량이 하반기부터 급증한다는 점도 고려해야 할 사항이다.

그렇다면 앞으로는 어떤 상품이 인기를 끌까? 과거에서 찾아보면, DTI 규제가 처음 시행되었을 때 가장 인기 있었던 상품은 도시형생활주택, 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산이었다. 하지만 최근에는 오피스텔이나 상가, 도시형생활주택 등의 공급도 많은 상황이다.

이에 따라 앞으로는 오래된 주택을 리모델링하거나 나만의 주택으로 다시 짓는 형태의 주거상품들이 인기를 끌 것으로 보인다. 최근에 틈새주택이나 다가구 주택을 리모델링하는 주택형태가 점점 늘고 있다.

이들 주택은 아파트 매맷값보다 저렴하면서 도심 내에서도 쉽게 찾을 수 있다. 또 도심권 내에 위치해 인프라나 업무지구 접근성도 뛰어나다. 여기에 새 정부가 '도시재생 뉴딜정책'을 이행하면서 도심권 내 재건축·재개발에 대한 투자도 감소할 것으로 보인다.

도시재생은 노후 주거지에 새로운 기능을 도입해 새로운 공간으로 재탄생시킨다는 개념이다. 낡은 주택은 전면 철거가 아니라 리모델링하고 지역적 여건에 맞는 문화·산업·편의시설을 설립해 노후주거지에 활력을 불어넣는다는 계획이다.

따라서 앞으로는 노후주택에 대한 리모델링이나 리빌딩 등의 사업이 늘어날 전망이다. 또 은퇴인구가 늘어남에 따라 임대부터 주거까지 가능한 다가구 주택에 대한 관심이 높아질 전망이다. 특히 도심권이나 역세권에 있는 주택들이 인기가 높아질 전망이다.

매맷값도 저렴하다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트의 평균 가격은 3.3㎡당 2336만원 선이다. 전용 84㎡일 경우 7억7000만원 선이다. 서울 도봉구 창동에 지상 3층, 연면적 198㎡ 규모의 다가구 주택이 7억원 선에 매물이 나오고 있는 것을 감안하면, 아파트보다 저렴한 수준이다.

이에 대출규제가 시작되면, 아파트보다는 임대수익과 주거 등 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 주택들이 인기가 높아질 것으로 보인다. 또 소형 토지를 매입해 틈새주택이나 소형주택을 새로 짓는 것도 주택 트렌드로 자리잡을 것으로 보인다.