토지 보상·미분양 숙제 안은 '3기 신도시'

3기 신도시 위치도. [제공=국토교통부]

3기 신도시 입지가 모두 발표된 가운데 본격적인 조성에 앞서 토지 보상 및 미분양에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다. 수십조원대의 토지보상금이 부동산 시장으로 재유입돼 집값 상승을 부추기고, 30만 가구의 주택 공급이 미분양만 늘릴 수 있기 때문이다.

8일 국토교통부에 따르면 3기 신도시 조성을 위한 토지 보상 방법으로 대토보상제를 검토 중이다. 막대한 토지 보상금이 다시 부동산 시장을 자극할 수 있어서다. 대토보상제는 공공개발사업 등으로 민간 소유 토지가 수용될 때 현금 대신 개발된 땅으로 보상금을 지급할 수 있도록 한 제도다. 토지소유자가 원하고 토지로 보상 가능한 경우 보상금 중 현금 또는 채권을 제외한 부분에 대해서 적용된다.

정부가 수도권 주택시장 안정을 목적으로 발표한 신규 택지는 총 86곳이다. 6개 신도시(과천 포함) 외에는 중소 규모 택지지만, 수가 워낙 많아 보상금 규모가 만만찮을 것으로 보인다. 한국토지주택공사(LH)에 따르면 2기 신도시 중 하나인 동탄2신도시 조성에만 7조8000억원의 보상금이 풀렸고, 7곳 전체 보상금은 31조2000억원 수준이었다.

이번에도 30조원을 훌쩍 넘을 전망이다. 연초 추산된 올해 토지 보상금만 22조원대로, 이는 2010년(25조원) 이후 9년 만에 최대 규모다. 3기 신도시 지구지정 이후 보상 작업이 진행되는 내년에는 액수가 더 커질 것으로 전문가들은 내다봤다. 결국 부동산 시장에 다시 흘러들어오는 유동자금도 자연스럽게 늘어날 것이란 관측이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "하반기 수십조원 규모의 대토 보상금이 부동산 시장에 재유입될 가능성이 큰 상황에서 추가 공급 계획이 확정됨에 따라 시중의 유동자금이 토지 등 부동산 가격 상승의 도화선이 될 수 있다"며 "보상 방식을 현재의 대토(대체토지), 채권, 현금보상 외에도 연금 방식의 보상으로 다양화해 시장에 자금이 풀리는 것을 최소화해야 한다"고 말했다.

미분양이 증가세를 보이면서 30만 가구에 달하는 3기 신도시의 부정적 측면도 고려된다. 정부도 3기 신도시 지정에 따른 1·2기 신도시의 미분양 증가, 집값 하락 가능성에 대해 "영향이 일부 있을 수는 있다"고 봤다.

실제 인천 검단지구만 해도 인근 계양지구가 지난해 말 3기 신도시로 지정된 이후 분양에서 참패하고 있다. '한신 더 휴', '센트럴 푸르지오' 등 올해 초 검단 내 분양 단지들은 1순위 청약 미달이 속출했다. 미분양 물량도 올해 2월 739건에서 3월 1386건으로 한 달 새 2배 가까이 늘었다.

같은 기간 경기도 미분양 물량도 5878가구에서 7305가구로 24.3%(1427가구) 증가했다. 김현미 국토부 장관의 지역구이자 이번 3기 신도시에 추가 선정된 고양시와 부천시는 3월 말 기준 미분양이 각각 408가구, 50가구로 집계됐다.

업계 한 관계자는 "서울·수도권 집값을 누르기 위한 정부의 이번 신도시 추가 발표로 공급과잉이 우려된다"며 "공급 시기를 조절하고, 주변 기존 택지와의 상생을 도모해야 한다"고 말했다.