청약할까, 매매할까...12.16 대책 이후 전략은?

-12.16 부동산 대책에 따른 주택 매입 포트폴리오 어떻게 짜야 할까

[사진= 게티이미지뱅크 제공]
 

#2년 전부터 노부모 특공(특별공급) 자격으로 경기도 이곳저곳 찔러보고 있습니다. 최고 핫한 곳만 찔렀더니 다 떨어지더군요. 그때 수지나 수원, 성남 아무데나 분양받거나 그냥 봐뒀던 집을 매매했어도 좋았을 텐데 아쉽네요. 전부 2억 가까이 올랐더라고요. 이젠 그때보다 분양 경쟁률도 더 치열해져서 아무데나 분양도 힘들고 매매가는 계속 올라서 더 기다리기도 지칩니다. 그냥 매매를 해야 할까요? 아니면 노부모 특공 점수 더 쌓아서 분양 노릴까요? (B모 커뮤니티 유저 모씨)

12·16 부동산 대책이 깜짝 발표되며, 주택 매입 포트폴리오를 어떻게 짜야 할지를 두고 수요자들의 고민이 깊어지고 있다. 전문가들은 무주택자, 1주택자, 다주택자 등은 서로 다른 전략을 구사할 필요가 있다고 조언한다. 특히 내집마련이 절실한 실수요자는 "청약을 노리되, 가점이 안될 시 깔끔하게 포기하고 기존 주택 매입을 하라"는 조언이다.

27일 윤지해 부동산114 수석 연구원은 "정부가 실수요만 용인하겠다는 식으로 대책을 내놓고 있다"며 "본인이 무주택자냐 1주택자냐 2주택자냐에 따라 기존과는 다른 전략을 세울 필요가 있다"고 조언했다.

윤 연구원은 "무주택자는 청약이 가장 좋다. 지역은 고민해야 하겠지만 저렴한 분양가, 새 아파트라는 장점 등을 두루 고려하면 (청약을 통해) 내집마련하기가 나쁜 시기는 아니다"라며 "다만 문제는 '가점'"이라고 말했다.

실제로 현재 청약시장은 무주택자에게 이전보다 많은 기회를 제공하고 있지만, 까다로운 가점 기준을 충족하기란 녹록지 않다. 상한제 적용 발표 직후 분양한 서초구 잠원동 ‘르엘 신반포 센트럴’은 모든 주택형에서 청약 최저 가점 69점, 일부 인기 평형에서는 최고 가점 79점을 기록했다. 무주택기간 15년 이상(32점), 부양가족 6명 이상(35점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점)인 만점(84점)과 큰 차이가 나지 않는다.

최근 수서 신혼희망타운 문을 두드린 무주택 수요자 장모씨는 "경쟁률이 60대1을 넘더라. 내가 넣은 평형은 120대1이었다"며 "청약통장 가입기간이나 무주택 기간 등은 거의 만점인데 부양가족수에서 상대가 되지 않는다. 다음에 청약할 땐 아이를 갖거나 무주택자 장인·장모님 주소를 우리 쪽으로 이전하는 방법 등을 고민해보려 한다"고 답답한 마음을 드러냈다.

이 때문에 윤 연구원은 "가점에서 경쟁력이 없다는 판단이 섰다면 기존 주택 매매로 선회하는 것도 나쁘진 않다"며 "정부가 6월까지는 다주택자가 조정대상지역에 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 양도세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용하겠다고 밝힌 만큼, 과거보다 시장 매물이 늘어날 여지가 크다. 물건이 그나마 나올 때를 노리는 게 중요하다"고 조언했다.

반면 장재현 리얼투데이 본부장은 "강력한 대출 규제로 인해 무주택자가 기존 주택 매입을 노려볼 시점은 지난 듯하다"며 "분양 주택도 대출을 껴야 하는 게 현실이지만 기존 주택 매입보단 부담이 적으니 청약 문을 계속 두드려보는 게 좋다. 기존 주택 매입으로 돌아설 거라면 조금 기다려야 한다. 내년 하반기쯤 되면 주택 값이 규제 등 이유로 하향 조정될 가능성이 높다"고 말했다.

유주택자는 조금 다른 전략을 취해야 한다는 조언이다. 장 본부장은 "주택이 있는 분들은 청약 당첨 확률이 떨어지니 규제에서 비교적 자유로운 서울 내 9억원 이하 기존 주택 매입을 알아보는 것이 좋다"며 "주택이 2채 이상이라면 보유세 부담이 늘기 전 똘똘한 한 채만 남기고 매도해야 할 타이밍"이라고 말했다.

윤 연구원은 "1주택자는 지역 부분을 많이 고려해야 한다"며 "조정대상지역 내 일시적 2주택자는 양도세 비과세 혜택을 받으려면 1년 내 기존 주택을 팔아야 하고, 투기지역과 투기과열지구에선 대출 관리가 강화되는 등 지역별 차등 규제가 있기 때문"이라고 전했다.

이어 "다주택자는 조정대상지역 내 다주택자냐, 그 외 지역의 다주택자냐에 따라 전략을 달리 세워야 한다"며 "조정대상지역 내 다주택자라면 이 참에 한 채 정도는 정리하는 게 나쁘지 않아 보인다. 그간 시세차익이 어느정도 확보됐을 것이기 때문"이라고 말했다.

또 "조정대상지역이 아닌 지역에서 다주택을 보유 중이라면 그리 서두를 필요는 없어 보인다"며 "이미 임대사업자 등록을 마친 경우에도 기존 혜택을 볼 수 있는 만큼 (주택 보유를) 유지하는 게 맞다"고 덧붙였다.