토허제 확대 지정 2주…서초·용산구 아파트 거래 신고 '제로'

서울 송파구 일대 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

국토교통부와 서울시가 토지거래허가구역을 강남 3구와 용산구 아파트 전체로 확대 지정한 뒤 2주가 지난 가운데 이들 4개 구의 아파트 거래 신고 건수가 10건에도 못 미치는 등 거래 침체가 이어지고 있는 것으로 나타났다. 특히 서초구와 용산구는 아직까지 거래 신고가 한 건도 없어 시장 관망세가 짙어지고 있는 모습이다.

6일 연합뉴스에 따르면 국토교통부 실거래가시스템 조사 결과, 강남3구와 용산구 전체 아파트가 토지거래허가구역으로 지정된 3월 24일 이후 이날 현재까지 서울시 전체 매매 신고 건수는 총 629건으로 집계됐다.

이 중 강남 3구와 용산구 등 4개 구의 거래신고 건수는 총 9건에 그쳤다. 강남구가 8건, 송파구가 1건이며 서초구와 용산구는 2주간 거래 신고건수가 한 건도 없었다.

강남구는 거래 신고가 된 전체 8건 중 6건이 대치동 은마아파트(3건)·개포 우성2차(1건), 압구정동 한양1차(1건)·현대2차(1건) 등 정비사업 단지였다. 이 단지들은 기존에도 토허제 대상인 곳들이다.

집값 상승을 견인했던 송파구는 토허제 확대 지정 후 2주간 개인 간 직거래로 팔린 잠실 우성아파트 전용면적 131㎡ 단 1건만 신고됐다. 

일반 아파트까지 신규로 토지거래허가구역으로 지정된 서초구와 용산구는 거래 신고가 한 건도 없다.

시장 불확실성으로 인해 관망세가 심화됐고, 허가 대상 여부·다주택자 주택 매도 여부·매도 기간 등 기준이 모호한 부분이 있어 거래가 이뤄지지 못하고 있는 것으로 풀이된다. 

국토부와 시는 재개발 입주권의 허가 대상 여부나 다주택자 주택 매도 여부·매도 기간 등에 있어 구청별로 적용 기준이 달라 혼란이 발생하고 있는 만큼 통일된 기준을 마련해 발표할 방침이다.

한편 올해 들어 집값이 크게 오르면서 직거래 비중은 감소한 것으로 나타났다. 직거래는 중개업소를 거치지 않고 계약 당사자들끼리 거래하는 형태다. 중개수수료를 아끼기 위한 목적과 함께 특수관계인 간의 증여성 저가 양도 목적의 직거래가 많다.

현재 상속세 및 증여세법에 따르면 신고가액이 최근 3개월 내 거래된 실거래가보다 30% 낮은 금액과 3억원 가운데 적은 금액의 범위를 벗어나지 않으면 정상 거래로 간주해 증여세를 부과하지 않는다.

이때 내야 하는 양도소득세가 상속·증여세보다 낮은 경우가 많아 집값이 약세인 시장에서 증여성 저가 양도가 많이 이뤄진다. 시세보다 저렴한 급매물 거래가 많아 양도 가격을 낮추기에 유리하기 때문이다.

국토부 실거래가시스템 분석 결과 대출 규제 강화 등으로 집값이 하락했던 지난해 4분기(10∼12월)에는 서울 아파트 직거래 비중이 평균 7.1%에 달했다. 이는 집값이 크게 올랐던 3분기(7∼9월) 직거래 비중 3.0%에 비해 높은 것이다.

집값이 최저점이던 작년 12월은 직거래 비중이 11.6%에 달했다. 12월 당시 계약 해제된 거래 비중도 7.0%로, 3분기(3.8%)와 4분기(5.9%) 평균을 크게 웃돌았다.

그러나 올해는 금리 인하와 토허제 해제 등의 이슈로 아파트값이 다시 오르면서 직거래 비중이 평균 2.9%로 낮아졌다.

다만 토허제 해제와 확대 등으로 정책 변화가 심했던 지난 3월 강남구(3.0%)와 송파구(4.3%), 용산구(3.9%)의 직거래 비중은 서울 평균보다 높았다. 서초구의 3월 직거래 신고 건수는 총 17건으로 전체(138건) 신고 건의 12.3%에 달했다.