[통계로 보는 부동산] "빌라도 외면한다" 대출 규제에 거래 급랭…'전세사기' 재발 우려도

6·27 대출 규제 여파에 연립·다세대·오피스텔 매매·전월세 모두 급감

서울 시내 빌라 단지. [사진=연합뉴스]

지난 6월 27일 정부가 발표한 가계부채 관리 대책 이후 빌라(연립·다세대)와 오피스텔 등 비(非)아파트 매매와 전월세 거래 모두가 급감하며 갈수록 거래절벽 우려가 커지고 있다. 전세보증금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 늘어날 수 있다는 우려까지 겹치는 중이다.

17일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대출 규제 시행 직후인 6월 28일부터 7월 15일까지 18일간 서울 지역 빌라 매매 건수는 814건으로 집계됐다. 이는 규제 발표 전 6월 10일부터 27일까지의 2210건에 비해 63.1% 감소한 수치다. 오피스텔 매매도 같은 기간 578건에서 324건으로 43.9% 줄었다. 아파트 거래량 역시 같은 기간 급감세를 보이는 가운데, 이번 대책이 비아파트에까지 매매 심리를 위축시키고 있다는 분석이다.

전월세 시장 사정도 비슷하다. 빌라 전월세 거래는 대책 시행 이후 18일간 2390건으로,  규제 이전 같은 기간의 4121건보다 42.0% 줄었다. 오피스텔은 3710건에서 1470건으로 60.3% 거래가 감소했다.

이번 대책은 수도권 일대 주택담보대출(주담대) 한도를 최대 6억원으로 제한한 것이 핵심이다. 여기에 전세 퇴거자금 대출 한도는 최대 1억원까지 축소되면서 세입자에게 전세보증금을 돌려주는 데 필요한 자금을 마련하기 힘들어졌다. 최근 역전세가 본격화하고 있고 거래까지 크게 줄면서 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황이 커질 수 있다는 경고도 나온다. 

부동산 정보 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가를 바탕으로 서울 연립·다세대의 2023년 1~5월 전세 거래 3만1166건 중 올해 1~5월 동일 주소지와 면적에서 1건 이상의 거래가 발생한 7547건을 분석한 결과 24.6%인 1857건이 역전세였다고 밝혔다. 역전세 비중이 가장 높은 지역은 강서구로, 거래의 절반 이상인 54%가 보증금이 낮아진 계약이었다. 금천구(45%), 구로구(43%), 도봉구(42%) 등도 높은 비중을 기록했다.

업계에서는 부동산 규제 전까지 전세보증금을 돌려주지 못하는 사례는 감소했지만 고강도 대출 규제 이후 비아파트 시장의 수요가 멈춘 상황인 만큼 시장 안정화가 계속 이어질지 좀 더 지켜봐야 한다는 시각이 우세하다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1∼6월 전세보증금 반환보증 사고액은 7652억원으로, 작년 같은 기간보다 71.2% 감소한 것으로 나타났다. 

정부도 비아파트 시장 안정화를 위해 올해 하반기부터 비아파트를 6년 단기등록임대주택으로 등록할 경우 세제 혜택을 부여하기로 했다. 기획재정부에 따르면 1주택자가 비아파트를 사서 6년 단기임대로 등록하면 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 및 법인세(건설형) 중과 배제 등 1가구 1주택 특례를 받을 수 있게 했다. 이와 관련한  '민간임대주택에 관한 특별법'(민간임대주택법) 개정법과 시행령, 시행규칙이 지난달 4일부터 시행되고 있다.

전문가들은 아파트 거래량 감소가 비아파트 매매 수요로 이어지는 풍선효과는 기대하기 힘들어 비아파트 전월세 수요자의 추가 안전장치 마련이 필요하다고 봤다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "6·27 부동산 정책 영향에 아파트 시장이 동면에 들어갔고 비아파트 시장도 같이 영향을 받고 있는 것"이라며 "앞으로도 거래량과 가격 하락 조정이 계속될 가능성이 있다. 세입자를 위한 안전장치를 법과 제도를 통해 지금보다 더 강화해 보증금에 대한 우려를 해소해 줘야 할 것"이라고 말했다.