[판 바뀌는 공공주택] 전문가들 "LH 역할 확대 공감…부작용 줄이기 위한 민간 활성화 필수"

[사진=LH]

전문가들은 비교적 저렴한 가격에 지속적인 주택 공급이 가능하다는 측면에서 한국토지주택공사(LH) 역할 확대에 일정 부분 공감한다고 밝혔다. 그러나 동시에 공공택지 매각 중단과 사업 직접 시행으로 인한 재무 악화 등의 부작용 발생 가능성은 여전히 높다고 우려했다. 
 
18일 업계에 따르면 정부의 ‘9·7 공급 대책’으로 LH가 향후 택지지구 내 주택 사업을 단독으로 직접 시행하게 된다. 전문가들은 LH의 직접 시행 방식이 자리 잡게 된다면, 향후 용지 확보나 행정 절차 등의 측면에서 민간 시행보다 비교적 신속한 주택 공급이 가능할 것이라고 평가했다.
 
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “기존보다 신도시 택지에 대한 토지 보상이 다소 진전됐기 때문에 직접 시행을 위한 여건은 좋다”며 “택지지구 개발로 민간보다 저렴하게 더 빨리 공급할 수 있다는 장점은 명확하다”고 말했다.
 
양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “LH가 보유한 공공택지는 3기 신도시 위주로, 서울 외곽 주거 수요는 충분히 흡수할 수 있는 입지”라며 “특히 분양가가 다소 저렴할 것이라는 기대감에서 이런 효과는 더욱 두드러질 것”이라고 전했다. 다만 그는 “직접 시행 방식이더라도 결국 토지 보상 등의 문제가 원활히 진행되지 않으면 사업 추진 속도에서 큰 개선을 보기 힘들다”며 “사업 시행 시 갈등을 개선하는 제도도 선제적으로 도입되어야 한다”고 말했다.
 

직접 시행을 통한 주거 공급책이 서울의 주거 수요를 분산하는 효과가 제한적일 것이라는 의견도 나왔다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “LH 재원이 한정적이고 보유 부지도 충분한 양은 아니기 때문에 집값 과열을 잡기보다 전·월세 시장의 불안을 덜어줄 수 있는 정도에 그칠 것”이라고 내다봤다.
 
특히 전문가들은 LH의 ‘재무 리스크’가 지속적인 사업 시행 발목을 잡을 가능성이 높다고 봤다. LH의 올해 말 부채 규모는 170조1817억원으로 추산된다. 정부는 9·7 대책 발표 당시 LH의 직접 시행 지원을 위한 자금 확충 및 채권 발행 규모를 확대하겠다고 공언한 바 있다. 그럼에도 시행 초기 단기적인 재무 부담이 가중될 우려가 높다는 것이 전문가들의 지적이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “직접 시행 시 LH의 채권 발행 규모가 대폭 늘어날 것”이라며 “기존 택지 매각을 통한 경우보다도 LH 채권 회수가 3년가량 늦어지는 구조로, 자금 부담이 확대될 것”이라고 분석했다.
 
직접 시행 시 미분양이 발생하는 경우 등 향후에도 천문학적인 공적 재원이 필연적으로 추가될 수밖에 없다는 점도 문제로 제기된다.

권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 “LH의 업무 중 택지 개발, 주택 공급, 주거복지와 도시재생 등 크게 4가지 분야를 전문화하고, 이를 뒷받침할 조직 개편도 필요하다”며 “또 도덕적 해이를 방지할 시스템도 필수적으로 확보돼야 한다”고 지적했다. 김효선 위원은 “시공사는 물론이고 기획이나 시행 인력 자체의 전문성을 확대하거나 협업 분야를 넓혀야 공적 재원이 낭비되지 않을 것”이라고 진단했다.
 
사업 시행 시 민간 참여 방식을 활성화할 방안을 모색해야 한다는 조언도 나왔다. 권 교수는 “개발 이익을 LH가 가져가기 때문에 민간의 개발 이익을 제한한다는 점에서 민간 참여에 부정적인 효과가 나타날 수 있고, 이는 품질 저하 등의 문제로 이어질 우려가 있다”고 지적했다. 이어 “택지개발 시 민간 활성화를 유도할 내용을 체계적으로 구체화하고 수행 방법도 강구해야 한다”고 덧붙였다.