속도 내는 재건축 단지 공통점은…"신축 상가 없애고, 상가 갈등 해소"

은마, 기존 상가 권리가액 따져 아파트 분양권 받도록 합의

서울 강남구 은마종합상가 일대. [사진=백소희 기자]

재건축 단지에서 상가와 조합원과의 갈등으로 법적 분쟁까지 번지는 가운데, 원활한 사업 추진을 위해 상가도 아파트 분양권 받도록 합의하는 단지가 늘고 있다. 

14일 정비업계에 따르면 강남구 대치은마아파트 재건축 조합의 최정희 조합장은 전날 오세훈 서울시장의 재건축 방문 현장 점검에서 "상가가 원하는 대로 3개 주거동 저층부에 상가를 배치하고 층수를 늘린 덕분에 이번 정비계획 수립에서 상가와 조합원들의 압도적인 지지를 받았다"고 설명했다.

은마아파트는 상가와의 갈등이 재건축 사업의 걸림돌이 된 대표적인 사례였다. 은마종합상가는 부지면적만 6000㎡ 규모로 상가 지분만 400여개에 달한다.

특히 상가 소유주의 아파트 분양권 기준이 되는 산정비율을 둘러싸고 이견이 컸다. 결국 2023년 조합 설립 당시 최종 10%로 합의했다. 도시정비법상 기존 상가의 권리가액을 따져 아파트 분양권을 받게 되는데, 새로운 상가의 분양가와의 권리차액이 아파트 분양가의 10%를 넘기면 분양받을 수 있다는 의미다. 이에 따라 200~300가구에 달할 것으로 예상된다.

합의 후에도 사업 속도는 지지부진했다. 상가 조합원 분만큼 일반분양 가구가 줄어들면 분담금이 커지기 때문이다. 지난해 서울시가 재건축 높이 제한을 전면 폐지하면서 물꼬가 트였다. 조합은 지난 1월 층수를 기존 35층에서 49층으로 변경해서 184가구가 늘어난 정비계획 변경안을 신청했고, 지난달 도시계획위원회에서 최종 가결됐다. 

상가 갈등을 해결하지 못하면 뇌관이 되는 경우가 적지 않다. 서초구 신반포2차 재건축 조합은 상가 조합원들의 자산 가치 산정비율을 결정하는 과정에서 문제가 불거졌다. 상가 동의를 받기 위해 산정비율을 완화했는데, 일부 조합원들이 반발하고 나선 것이다. 갈등은 총회 결의 무효 확인 소송으로 번졌고 지난해 조합 패소 판결이 나왔다. 

상가 조합원에 아파트 분양권을 약속하는 대신 신축 상가를 없애서 일반 분양 가구를 늘리는 경우가 늘고 있다. 강남구 개포동 개포주공5단지는 상가 조합원이 모두 아파트 분양권을 받을 수 있도록 감정평가 방식을 정했다. 대신 상가를 없애고 가구 수를 늘렸다. 2020년 상가 소유주 전원 동의로 조합을 설립했고, 지난달 관리처분인가까지 마쳤다. 인근의 6·7단지는 한 달 늦게 조합을 설립했지만 아직 관리처분인가를 받지 못한 상태다.

양천구 목동신시가지 6단지도 같은 전략을 취했다. 덕분에 40%에 머물렀던 상가 동의율은 과반을 넘어섰고 지난 5월 목동 재건축 추진 단지 14곳 중 첫 번째로 조합 설립 인가를 받았다. 

입지 좋은 신축 단지의 상가도 미분양이 나는 상황에서 아파트 분양권을 원하는 상가 조합원들과의 이해관계와도 맞아 떨어졌다. 송파구 잠실우성4차 조합은 상가 소유주 가운데 현금 청산을 받는 조합원을 제외하고 25명에게 아파트 입주권을 주기로 합의했다. 이후 조합은 기존 설계안에서 상가를 없애고, 49층 상향을 통해 사업성을 개선하기로 가닥을 잡았다.

정비사업 관계자는 "은마아파트가 사업성에 여유가 생겨서 사업이 원활해진 것처럼 일반분양 수익을 일부 포기하더라도 상가와 함께 재건축을 추진해서 진행 속도를 높이는 게 낫다는 판단"이라며 "대지 분할청구 소송 등 소송을 통해 상가를 제척하는 방법도 있지만, 소송 리스크에 사업비 증가 부담도 짊어져야 한다"고 설명했다.