[통계로 보는 부동산] 10·15 대책 후폭풍에 세입자들 울상…월세는 최고치, 전세 물량도 '뚝'

서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. [사진=연합뉴스]

전·월세 등 임대차 시장 불안이 계속되고 있다. 6·27 가계부채 관리방안 이후 강화된 대출 규제와 실거주 요건으로 전세 공급이 급격히 위축된 상황에서 10·15 대책까지 발표되면서다. 전세 물건 감소 현상이 심화하면서 전셋값이 치솟고 신규 계약은 급감하는 등 전세 품귀 현상은 물론 월세 비중이 급속히 확대되는 '전세의 월세화' 현상도 심화하는 상황이다. 

24일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 23일 기준 서울 아파트 전세 물건은 2만4759건으로 연초 대비 22% 줄었다. 

6·27 대책 이후 전세퇴거자금대출 한도가 크게 줄면서 집주인들이 직접 입주를 선택하는 데다 10·15 대책으로 전세를 낀 '갭투자' 매매가 사실상 금지되며 전세시장의 공급 부족 우려가 현실화되고 있는 모습이다.

정부는 10·15 대책을 통해 서울 전역을 포함해 경기 과천·성남(분당) 등 12곳을 토지거래허가구역으로 지정했다. 이에 따라 이 지역들에서 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 금지된다. 아파트나 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택을 구입하면 '2년간 실거주 의무'도 부여된다. 최소 2년간 전세 매물로 나올 수 없다는 뜻이다.

전세 물건을 찾는 1주택자의 자금 마련 문턱도 높아졌다. 오는 29일부터 1주택자가 수도권에서 전세 대출을 받을 경우 이자 상환분을 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영하기로 했기 때문이다. 앞서 1주택자의 전세 대출 한도를 2억원으로 줄인 데 이은 조치다.

전세 물건이 자취를 감추면서 전셋값 상승 압력은 커지고 있다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 전셋값은 6억5431만원으로 2022년 11월 이후 3년 만에 최고치를 기록했다. 전년 동기와 비교하면 5.5% 상승했다.

전세 공급이 줄고 가격이 오르면서 이주가 아닌 현재 거주지에 머무르는 세입자들도 늘고 있다. 집토스가 국토교통부 실거래 자료를 분석한 결과 지난 7~8월 전국 아파트 전세 계약은 8만9220건으로 지난해 같은 기간(10만4869건) 대비 15% 감소했다. 신규 계약이 전년 동기보다 28.6% 줄었고, 반면 갱신 계약은 23.7% 늘었다. 계약갱신요구권을 사용한 계약은 1만7477건으로 전년 동기(9539건)에 비해 83.2%나 늘었다.

6·27 대출 규제와 10·15 부동산 대책  시행 이후 '세입자→내 집 마련'으로 이어지던 수요 이동이 끊기면서 결국 선택지가 사라진 세입자들은 월세로 몰리고 있다.

한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 월세는 144만원으로, 월별 기준 역대 최고치를 기록했다. 올해 1월(134만3000원)보다 7.4% 뛴 금액이다. 연립·다세대·단독주택을 포함한 전체 평균 월세도 지난달 117만8000원을 기록하며 역대 최고치를 경신했다. 보증금 등을 포함한 월세 추이를 보여주는 서울 아파트 '월세통합가격지수'는 올해 1월 99.65에서 지난달 101.51로 상승했다.

여기에 서울 아파트 입주 물량이 줄어드는 점도 임대차 시장의 불안 요소다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 물량(임대 제외)은 내년 1만7687가구를 비롯, 2027년 1만113가구와 2028년 8337가구로 점점 감소할 전망이다. 이는 직전 3년(2023~2025년) 8만7515가구 대비 58.7% 급감한 수준이다.

전문가들도 서울을 중심으로 수도권 아파트 입주물량이 내년부터 급감하는 상황에서 정부의 수요 억제 정책으로 인해 전월세 시장의 불안이 가중될 수 있다고 지적했다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "정부 대책 여파로 전·월세 등 임대차 시장의 월세화와 전세 물건 감소 현상은 당분간 불가피하다"며 "특히 구매 수요를 크게 억제하면서 임대차 시장에 내 집 마련 실수요가 머무를 가능성이 크고, 입주물량 감소, 전세 대출 규제 등으로 전월세 가격 상승 압력이 지속할 수 있다"고 진단했다.