[흔들리는 주거 사다리] "공공 주도 한계 명확...민간 시장 대못 풀어야"

대출 규제에 실거주 의무까지...전셋값 상승 압박

재초환 없애야 정비사업 속도...서민 대출 완화

1일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습 2025.12.1 [사진=연합뉴스]

연이은 규제와 수도권 공급 물량이 급감하면서 서민의 주거 사다리가 무너졌다는 지적이 잇따른다. 전문가들은 수요와 공급 불균형을 넘어 공급 대책에 대한 신뢰가 붕괴되고 있다며 민간 주도 공급을 활성화해야 한다고 입 모았다.

21일 부동산R114 자료에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 2만9161가구로 올해(4만2601가구)보다 31.6% 줄어든다. 임대 물량을 제외하면 1만7864가구에 그쳐 올해(3만2737가구)의 절반 수준이다.

물량은 감소하는데 고강도 대출 규제는 매물 잠김 현상을 부추기고 있다. 시장에 매물이 줄었는데,  갭투자도 막히면서 전월세 가격은 상승 압박이 거세지고 있다는 분석이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "서울이 본격적인 입주(물량) 가뭄을 맞이하는 시점에서 전세 갭투자가 막히면서 임대차 시장에 공급되는 매물까지 사라지고 있다"며 "전세가격 상승압력은 커질 것으로 예상된다"고 내다봤다. 

전세 매물이 줄면서 월세 수요가 증가하고, 월세 가격이 오르면 전셋값까지 밀어 올리는 악순환이 반복된다. 남 연구원은 "전세대출 보증비율 80%로 하락에 버팀목 전세대출 한도 축소로 보증부 월세 매물이 증가하는 추세는 유지될 것"이라며 "특히 오피스텔 등 비아파트 또는 구축아파트 중심으로 발생할 것으로 예상된다"고 설명했다.

주거 안정을 위해 비교적 공사 기간이 짧은 오피스텔을 아파트 대체재로 공급하자는 주장이 나왔다. 이를 위해 2027년까지인 대출 금리 인하 및 한도 확대 등 공급 활성화 정책을 연장하자는 것이다. 수도권 기준 6억원 이하, 전용 60㎡ 이하 오피스텔의 주택 수 제외 조치도 올해 말까지다. 높은 취득세(4.6%)도 주택(1.1~3.5%) 수준으로 낮춰서 주거 수요를 분산하자는 복안이다. 

박원갑 KB부동산 부동산전문위원은 "오피스텔도 아파트 못지않게 입주 물량이 급감했다. 서울 오피스텔 공급은 2023년 이후 매년 2000실 이하에 머문다"며 " 오피스텔을 주거 대안으로 활용하려면 세제·금융 규정을 상품 특성에 맞게 조정해야 한다"고 제언했다.

무엇보다 민간 공급을 풀어야 한다는 주문이 주를 이뤘다. 민간 시장이 주택 공급의 90% 이상을 차지하는데 공사비 상승과 각종 규제로 막혀 있는 상태다. 정부가 공공 주도 공급 기조를 선언하면서 서리풀 지구 등 서울 강남권 공급 대책을 예고했으나, 정책 신뢰도가 이미 무너진 상태여서 수요 안정 효과는 기대하기 어렵다는 지적이다. 대표적으로 3기 신도시는 입주 시기가 당초 계획(2025~2026년)보다 1~3년 미뤄진 상태다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "공사비 상승으로 분담금 부담이 커지면서 정비사업 조합원이 움직이지 않고 있다"며 "재건축초과이익환수제를 폐지하고 용적률을 완화해서 추가 분담금 액수가 줄어야 정비사업에 속도가 날 것"이라고 말했다.
 
무주택 청년층까지 고삐를 틀어 쥔 대출을 풀어줘야 한다는 목소리도 나왔다. 서울 아파트 값이 가파르게 오르면서 정책 자금 대출이 가능한 9억원 이하 아파트가 모습을 감추고 있다. 정책 대출을 통한 내 집 마련이 가능하려면 13억원 이하 주택까지 적용되도록 폭을 확대해야 현실적이라는 주장이다. 

나아가 다주택자 취득세·양도세 중과를 폐지해 매물이 순환하도록 해야 한다는 의견도 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)은 "정부의 1가구 1주택 정책 기조와 실거주 의무 등 규제로 인해서 전세 공급이 급감하고 있다"며 "다주택자 규제 완화로 전세가 원활하게 공급될 수 있도록 해야 서민들이 전세를 얻어서 이를 주거 사다리로 활용할 수 있다"고 주장했다.