[전문가 기고] 2026년 주택시장 전망과 3가지 트리거

김인만 김인만부동산경제연구소장.

2026년 병오년(丙午年) 아파트시장은 상승전망이 우세하다. 주택산업연구원이나 부동산R114, 직방 등 조사결과를 봐도 떨어진다는 소식은 찾기 어렵다. 

집값 상승을 전망하는 근거는 입주물량과 기준금리, 유동성, 분양가에서 찾을 수 있다.

부동산R114에 따르면 2026년 전국 아파트 입주물량은 약 21만 가구로 2025년 27만 가구 대비 28% 감소한다. 공급부족이 가장 심각한 서울은 2만8984가구로 2025년 4만2684가구 대비 32% 감소하는데 이것도 임대물량을 포함한 수치로 임대를 제외하면 1만7687가구밖에 되지 않는다.

또한 유동성 증가와 높은 환율로 수입물가가 올라가면서 분양가 인상으로 이어지는 점도 집값 상승압력으로 작용할 것으로 예상된다. 

기준금리는 2026년 상반기까지는 동결 가능성이 높다 .다만 인하가 되지 않아도 집값에는 별다른 영향은 없을 것으로 보인다. 서울 집값과 환율 때문에 인하가 쉽지 않지만 경제성장률과 물가를 고려하면 인상 가능성 역시 낮기 때문이다.

강력한 규제와 경기침체, 높은 집값 때문에 매수세가 약화되면서 집값이 떨어질 것이라는 하락전망은 거래량을 내리는 효과는 있지만 가격하락으로 이어지기는 쉽지 않다.

집을 팔려는 매도자들은 여전히 상승 기대에 호가를 내리지 않고 있고, 집을 사려는 매수자들은 2025년 상승을 지켜보면서 놀란 마음에 여전히 불안하기 때문이다.

2026년 매도자와 매수자 간의 팽팽한 심리균형을 깨뜨릴 트리거는 다음과 같다.

첫째, 공급대책이다. 2025년 12월 발표를 하겠다고 했지만 2026년으로 해를 넘겼다.

초강력 대출규제와 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶은 지역규제를 한 마당에 공급대책에 사활을 거는 분위기다. 결국에는 주택공급 부족이라는 근본문제를 해결하지 않는 한 답이 없다고 판단을 한 것 같다.

하지만 야심차게 준비한 수도권 135만 가구 착공계획의 9·7 공급대책 이후 오히려 서울 아파트값이 더 올라가는 상황에 그린벨트, 정비사업, 유휴부지, 3기 신도시 몇만 가구 등 기존 패턴과 유사한 공급대책을 또 발표하는 순간 불안감만 확산될 뿐이다. 제대로 하지 않을 바에는 발표하지 않는 것이 오히려 더 낫다.

둘째는 세금규제다. 세금규제는 하지 않겠다고 했지만 공급대책도 먹히지 않는 상황에서 집값이 더 올라가면 세금규제를 하자는 목소리가 커질 수밖에 없다. 보유세(종합부동산세)를 점진적으로 올리고 거래세(취득세, 양도세)는 낮춰서 매물이 나올 수 있게 해주는 것이 가장 이상적이다. 하지만 보유세 인상으로 인한 조세저항과 거래세 인하로 인한 부자감세 논란을 어떻게 극복할 수 있을지 이 어려운 숙제를 6월 지방선거 전에 손 대기는 부담스러워 보인다.

셋째, 기준금리이다. 기준금리 인하나 동결은 현재 부동산시장에 큰 영향을 주지 못한다.
중요한 것은 기준금리 인상이다. 2026년 발생할 가능성은 낮지만 기준금리 기조가 인상으로 전환이 되면 QT(긴축)로 통화정책이 바뀐다는 의미다. 2022~2023년 급격한 기준금리 인상 트라우마가 되살아나면서 투자심리가 위축될 수 있다. 물론 경제성장 둔화와 주식시장 약세는 감당해야 할 몫으로 이 역시도 쉽지 않다.