민간 정비사업 빠진 공급 대책에...서울서 2031년까지 '31만 가구 공급' 휘청

오세훈 서울시장이 3일 서울 성수동 삼표레미콘 부지를 찾아 토양오염 정화 작업 추진현황 등을 점검하고 발언하고 있다. 2026.2.3 [사진=연합뉴스]

재건축·재개발을 통해 2031년까지 31만 가구의 주택을 공급한다는 서울시 목표에 경고등이 켜졌다. 정부의 '1·29 공급 대책'에 민간 정비사업 이주비 대출 규제 완화 방안은 제외되면서다.

4일 업계에 따르면 서울시의 이주비 대출 규제 완화 요구에도, 최근 정부 공급 대책 수립 과정에서 이 같은 내용의 방안이 사실상 배제됐다. 시는 지난해부터 국토교통부와 금융당국에 이주비 대출 완화를 요청해왔다. 이주비 대출을 일반 주택담보대출과 분리해 LTV 70%를 적용하고, 소규모주택정비사업 조합원 지위 양도 제한 규정도 풀어달라는 것이 골자다.

서울시에 따르면 올해 이주를 앞둔 정비구역 43곳 가운데 39곳(90%·약 3만1000가구)이 대출 규제로 이주비 조달에 차질을 겪고 있다. 

대표적인 사업지가 노량진 뉴타운(재정비촉진구역)이다. 4·5·7구역은 이주와 철거를 진행이고, 1·3구역은 관리처분계획 단계에 있다. 특히 1구역은 담보인정비율(LTV)가 0%인 다주택자 조합원의 비율이 70%에 이른다. 앞서 정부는 지난해 ‘10·15 대책’을 통해 이주비 대출 LTV를 1주택자는 40%(최대 6억원), 다주택자는 0%로 강화했다. 

이곳은 서울시의 주택공급 목표의 핵심지다. 노량진 뉴타운을 필두로 한강벨트 정비사업을 통해 19만8000가구를 집중 공급하고 실수요에 호응하겠다는 것이 시의 계획이다. 약 70만㎡ 규모의 총 8개 구역을 합치면 2031년까지 1만 가구가 노량진 뉴타운에서 공급된다. 그런데 이주비 대출로 사업 단계가 지연되면서 착공부터 입주까지 연쇄적으로 늦어질 우려가 커지고 있는 것이다. 

소규모주택정비사업인 모아주택·모아타운 상황도 마찬가지다. 중랑구 중화2동 모아타운(중화역 2-1·2·3·5구역)에서 다주택자인 조합원은 약 51.5%로 집계됐다. 2-5구역은 62.6%에 이른다. 중소·중견 건설사가 시공사를 맡는 경우가 대부분이어서 연대 보증도 기대하기 어렵다.

이주비 대출이 막혀도 현금 청산 외에 출구 전략이 없다. 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한되기 때문이다. 사업지는 도시정비법이 아닌 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 준거해, 재개발 형태지만 재건축에 준한다. 이에 따라 소규모 정비사업 특성상 실거주 목적의 조합원 비중이 큰데도 더 강한 규제를 받게 된다.

시는 재개발·재건축이 24곳(약 2만6000가구), 모아주택 등 소규모주택정비사업이 15곳(약 4000가구)이 이주비 대출 규제의 영향권으로 파악하고 있다. 내년까지 대출 규제로 이주에 영향을 받는 사업장은 66개소, 공급 물량은 총 5만6000가구에 달한다는 전망도 나온다.
 
최진석 서울시 주택실장은 "이주비 대출은 단순 가계대출이 아니라 주택 공급을 위한 필수 비용"이라며 "시민 주거 안정과 정비사업 정상화를 위해 행정력을 집중하겠다"고 말했다.