다주택 규제 강화에 서울 매물 14% 급증…임대사업자 대출까지 조인다

20일 새 8000건 넘게 늘어...성동 37%·송파 30% 증가

양도세 중과 이어 임대사업자 대출 규제 강화…"4월까지 절세 매도 가속화"

서울 강남구 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

 

다주택자에 대한 규제 강화 기조가 이어지면서 서울 아파트 매물이 최근 3주 새 8000건 넘게 급증한 것으로 나타났다. 양도세 중과 유예 종료와 실거주 의무 강화 등에 부담을 느낀 다주택자들이 본격적으로 매물을 내놓고 있다는 분석이다. 여기에 정부와 당국이 임대사업자를 겨냥한 대출 규제 강화에도 나설 것으로 보여 서울 전체 아파트 매물 순증 속도 역시 더욱 빨라질 전망이다.

18일 부동산 정보 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 6만4207건으로 불과 20일 전(5만6107건) 대비 14.4% 증가했다. 다주택자를 겨냥한 정부 압박이 강남권과 한강벨트를 중심으로 작용하면서 매물량이 빠르게 늘어난 영향이다.

통계를 보면 성동구는 같은 기간 1204건에서 1656건으로 매물이 37.5% 늘어 서울 25개 자치구 중 증가율 1위를 기록했다. 이어 송파구가 3607건에서 4718건으로 30.8% 증가했고 광진구는 830건에서 1059건으로 27.5%, 마포구는 1408건에서 1767건으로 25.4% 각각 늘었다. 한강변과 동남권 일대에서 매물 출회가 두드러진 모습이다.

매물이 증가하는 직접적인 배경으로는 오는 5월 9일 양도세 중과 유예 종료가 꼽힌다. 정부가 계약 체결 기준으로 중과 유예를 적용하되 강남 3구(서초·강남·송파)·용산은 잔금 기한을 4개월, 신규 조정대상지역은 6개월로 차등 설정하면서 다주택자들의 절세 매도가 가속화됐다는 분석이다. 여기에 임차인이 있으면 실거주 의무를 임대차 계약 종료 시점(최대 2년)까지 유예한 조치도 매물 출회를 촉진했다.

특히 금융당국의 임대사업자 대출 규제 강화 움직임도 추가 매물 출회에 압력 요인으로 작용할 전망이다. 정부의 다주택 규제 논의 범위가 다주택자 전반에서 최근 임대사업자 대출 등으로 구체화하고 있기 때문이다.

이재명 대통령은 지난 13일 자신의 X(옛 트위터) 계정에서 “양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 줬는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 다주택자들에게 대출 만기가 됐는데도 연장 혜택을 주는 것이 공정하겠느냐”고 지적했다. 설 연휴 기간에도 관련 문제를 재차 언급하며 다주택자 대상 금융 특혜 관행을 재점검해야 한다는 입장을 분명히 한 것이다.

금융당국도 정부 기조에 발 빠르게 보조를 맞추고 있다. 우선 15조원을 넘어선 주거용 부동산 임대사업자 대출이 핵심 규제 대상으로 떠오를 전망이다.

금융위원회는 19일 금융권 기업여신부 담당 임원들을 소집해 임대사업자에 대한 대출 상환 방식과 만기 연장 절차를 점검할 것으로 알려졌다. 금융당국은 기존 임대사업자 대출을 대상으로 만기 시 재심사를 강화하는 방안을 우선 검토하고 있다. 지난해 ‘9·7 대책’에 따라 임대사업자 신규 대출은 중단됐으나 기존에 실행된 임대사업자 대출은 만기 연장 관행에 따라 비교적 느슨한 심사가 이뤄져 왔다는 지적에 따른 것이다.

특히 만기 연장 심사 과정에서 임대소득 대비 이자상환비율(RTI) 규제를 엄격하게 적용하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. RTI 규제가 현실화하면 당장 공실을 보유한 기존 임대사업자부터 향후 대출 만기 연장에서 부담이 커질 가능성이 높다.

전문가들은 양도세 중과 복원과 기존 임대사업자에 대한 대출 규제 강화가 맞물리면서 다주택자의 절세 매물이 오는 4월까지 당분간 꾸준한 증가세를 이어갈 것으로 보고 있다. 다만 핵심 입지 내 우량 주택은 ‘똘똘한 한 채’ 수요에 힘입어 가격 방어력이 유지되면서 지역별·가격대별 양극화가 심화할 것이라는 관측도 나온다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “임대사업자 입장에서 RTI 규제가 강화되면 대출 연장이 어려워질 수 있어 보유 주택 매각을 고려할 수밖에 없다”면서도 “다만 강남권과 용산 등 핵심지는 단기적인 매물 출회에도 가격 하방 경직성이 강하게 작용해 지역 간 가격 양극화가 심화할 가능성이 있다”고 진단했다.