[양도세 카운트다운] 중과 D-10…강남은 거래 절벽, 외곽은 흡수세

한강벨트 매물 흡수율 36.9% vs 강남권 16.6%…대출·실거주 규제가 수요 갈랐다

지난 19일 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 아파트들. [사진=연합뉴스]

양도소득세 중과 유예 종료 시한이 열흘 앞으로 다가오면서 서울 아파트 시장에서 매물 소진 속도가 지역별로 엇갈리는 ‘디커플링(비동조화)’ 현상이 심화되고 있다. 한강벨트와 외곽 지역은 실수요층에 의해 급매물이 빠르게 소화되며 매물이 줄어드는 반면, 강남권은 거래 절벽 속 거래가 단절되고 있다.

29일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 전날 기준 7만2699건으로 집계됐다. 이는 3월 셋째 주(3월 16~22일) 8만80건에서 정점을 찍은 이후 6주 연속 감소한 수치로, 약 한 달 만에 전체 매물의 9.22%가 시장에서 소화되거나 회수된 것으로 나타났다.

이 같은 매물 감소는 외곽 및 중간 가격대 지역이 주도했다. 구별로는 중랑구(-16.9%), 노원·강북구(각 -13.4%), 구로구(-12.9%), 동작구(-11.5%), 성동구(-11.1%) 등에서 두 자릿수 감소세가 나타났다. 전세난에 지친 신혼부부와 생애 최초 구매 수요가 6억~10억원대 급매물을 중심으로 매수에 나선 영향으로 풀이된다.

반면 강남권은 정반대 흐름을 보였다. 토지거래허가구역 규제와 대출 제한, 실거주 의무 등이 복합적으로 작용하며 거래가 사실상 멈춘 ‘거래 절벽’ 상태가 이어지고 있다. 매물은 쌓이지만 실제 거래로 이어지지 않는 수급 불일치가 심화되는 모습이다.

이 같은 온도 차는 매물 흡수율에서 더욱 뚜렷하게 드러난다. 국토교통부 실거래가와 아실 데이터에 따르면 3월 기준 성동·마포·영등포·동작·양천 등 한강벨트 7개 구의 매물 흡수율은 36.9%로, 강남·서초·송파·용산 등 핵심 4개 구(16.6%)보다 2.2배 높은 수준이다.

자치구별로 보면 격차는 더 극명하다. 양천구는 신규 매물 10건 중 5.4건(54.4%)이 당월 거래된 반면 서초구는 0.7건(7.3%)에 그쳤다. 영등포(50.7%), 마포(46.3%), 동작(44.0%) 등도 높은 흡수율을 기록하며 한강벨트 전반의 강한 매수세를 보여줬다.

이처럼 지역별 시장 양극화는 가격대와 규제 차이에서 비롯된 것으로 분석된다. 한강벨트 주요 단지는 중위 가격이 10억~13억원대로 형성돼 대출 규제 영향이 상대적으로 제한적인 반면, 30억~40억원대 강남권은 자금 동원력이 큰 일부 수요층만 접근 가능한 구조다. 여기에 실거주 의무까지 더해지면서 매수 진입 장벽이 높아졌다는 평가다.

매물 소진 속도를 나타내는 재고 회전율 역시 같은 흐름이다. 3월 기준 한강벨트 회전율은 7.22%로 핵심 4구(2.31%)보다 3.1배 높았다. 이는 한강벨트가 매물이 빠르게 거래되는 ‘순환 시장’, 강남권은 매물이 쌓이는 ‘정체 시장’으로 재편되고 있음을 보여준다.

다만 강남권은 거래 부진에도 불구하고 가격 하락은 제한적인 모습이다. 일부 단지를 중심으로는 소폭 반등 조짐도 나타나며 거래는 적지만 가격은 버티는 흐름이 이어지고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 “정부의 공급 유도 정책이 서울 전역에서 고르게 작동하려면 획일적 규제보다 지역별 수급 여건에 맞춘 차등 접근이 필요하다”며 “외곽은 공급 확대, 강남권은 거래 병목 완화가 필요하다”고 말했다.