[금리 3% 시대 초읽기] 금리 상승 속 부동산 판도 '흔들'…공급 축소 우려까지

분담금·공사비 상승에 정비사업 지연 불가피

차환 비용 부담 커져… 사업성 심사도 보수적

[사진=연합뉴스]

한국은행 기준금리가 3%대 진입을 눈앞에 두면서 부동산시장 전반에 긴장감이 높아지고 있다. 금리 상승은 매수자의 대출 부담을 키우는 데 그치지 않고 재건축·재개발 사업비 조달, 프로젝트파이낸싱(PF) 차환, 분양가 상승, 전세대출 부담, 월세 전환까지 연쇄적으로 영향을 미칠 전망이다.
 
20일 금융권에 따르면 한국은행 금융통화위원회는 지난 16일 기준금리를 기존 2.50%에서 2.75%로 0.25%포인트 인상했다. 기준금리가 한 차례 더 오르면 3%대에 들어서게 된다.
 
부동산 업계에서는 금리 상승 기조가 부동산 수요와 공급을 동시에 압박할 수 있다고 봤다. 과거 금리 인상은 주로 매수세 둔화 요인으로 해석됐지만 이번에는 사업비와 금융비용 상승을 통해 공급 축소로 이어질 가능성까지 거론된다.

김진욱 한국씨티은행 수석 이코노미스트는 보고서에서 “한은의 금리 인상 기조가 가계 신용대출과 마이너스통장 수요에는 영향을 주겠지만 주택시장 상승세에 미치는 영향은 제한적일 것”이라며 “2026~2028년 서울의 구조적인 주택 공급 부족 등 요인으로 수도권 주택시장 상승세가 가속화될 것”이라고 분석했다.

 
우선 재건축·재개발 현장이 가장 먼저 영향을 받을 것으로 보인다. 정비사업은 조합 운영비, 이주비, 사업비 대출, 브리지론, 본PF 등 금융비용 비중이 크다. 금리가 오르면 조합의 이자 부담이 커지고, 이는 조합원 분담금 상승으로 이어질 수 있다. 이미 공사비 상승으로 사업성이 흔들리는 상황에서 금융비용까지 오르면 사업이 지연되거나 시공사 선정하는 데 난항을 겪을 가능성이 높아진다. 

PF 시장도 금리 상승의 직접적인 영향을 받는다. 시행사와 건설사는 토지 매입 단계에서 브리지론을 쓰고, 인허가 이후 본PF로 전환해 사업을 진행한다. 금리가 오르면 차환 비용이 커지고, 금융권의 사업성 심사도 더 보수적으로 바뀔 수밖에 없다. 
 
부동산 개발업계에서는 금리 상승으로 PF 대출 조건이 까다로워지면 브리지론 만기 연장과 본PF 전환이 어려워지고, 이 과정에서 착공 지연이나 신규 공급 감소가 불가피하다는 우려가 나온다. 한국건설산업연구원도 PF 자금 공급 위축이 주택 착공 지연과 공급 기반 약화로 이어질 수 있다고 분석했다.
 
월세 가속화 현상도 심화될 것으로 보인다. 전세대출 금리가 오르면 세입자 입장에서는 보증금을 더 키우기보다 월세나 반전세를 선택할 가능성이 커진다. 집주인 역시 전세보증금을 받아 대출을 줄이는 구조가 약해지면 월세 전환을 선호할 수 있다.
 
업계 관계자는 “최근 서울 전세 매물이 줄고 있는 상황에서 전세대출 금리까지 오르면 세입자 부담은 더 커질 수 있다”며 “전세 매물은 부족한데 대출 이자 부담까지 높아지면 청년·신혼부부·무주택 실수요자의 선택지는 좁아질 수밖에 없다”고 말했다.