[ASIA BIZ] 베트남 건설사들, 팔리지 않는 물량에 현금 확보 총력전

아파트 관심은 늘었지만 고가 주택·토지는 냉각

대출금리 12~16%에 분양 연기·사업 축소 이어져

호찌민시 빈탄구에 위치한 랜드마크81과 랜드마크 아파트들 [사진=김혜인 통신원]

베트남 부동산 시장이 공급 확대와 거래 위축이 동시에 나타나는 불균형 국면에 들어섰다. 올해 2분기 신규 상업용 주택 인허가는 전분기보다 늘며 공급 확대 신호를 보였지만, 성공 거래는 전분기에 못 미치고 있다. 재고 역시 아파트, 단독주택, 토지 전반에서 증가한 것으로 나타났다. 높은 집값과 대출금리 부담이 매수세를 누르는 가운데 건설사들은 회사채 발행과 자산 매각, 분양 일정 조정으로 현금흐름 방어에 나서는 모양새다.

6일(현지 시각) VnExpress 등 현지 매체를 종합하면 베트남의 2026년 2분기 부동산 거래는 10만5건으로 1분기의 71.5%, 지난해 같은 기간의 63.7%에 그친 것으로 집계됐다. 아파트와 단독주택 거래는 2만6567건으로 전분기의 86.1% 수준에 머물렀고 토지 거래는 7만3438건으로 전분기 대비 67.4%까지 줄었다.

공급은 거래 감소와 반대로 빠르게 늘었다. 2분기 신규 상업용 주택 프로젝트 인허가는 113건 약 10만3205가구로 전분기보다 194.8% 증가했고 지난해 같은 기간과 비교하면 3배를 넘었다.

특히 재고 증가는 베트남 주택 시장의 흡수력 약화를 드러내고 있다. 34개 지역 중 25개 지역 집계에서 2분기 프로젝트 재고는 약 3만9284가구와 필지로 조사됐다. 아파트 재고는 1만2823가구로 전분기보다 약 22.2% 늘었고 단독주택은 1만5313가구로 46.4%, 토지는 1만1148필지로 25.4% 증가했다.

공급 늘었지만 거래는 식어

아울러 가격 부담과 높은 금융비용도 매수세를 누르고 있다. 베트남 건설부 자료에 따르면, 2차 시장(재매매 시장)의 아파트 평균 가격은 하노이 기준으로 1제곱미터(㎡) 기준 약 1억2300만동(약 636만원), 호찌민시 약 1억800만 동(약 558만원), 흥옌 약 6900만동(약 357만원) 수준이다. 토지 거래 가격은 전분기보다 약 2~3% 하락했지만 접근성을 크게 높일 정도는 아니었고 부동산 대출금리는 보통 연 12~14%, 일부 변동금리 대출은 연 15~16%까지 오를 수 있는 수준으로 제시됐다.

금융 환경 변화에 따른 부담은 기업들의 조달 방식도 바꾸고 있다. 하노이증권거래소 자료에 따르면, 지난 8월 부동산 기업들은 회사채 4건을 발행해 약 4조 동을 조달했고 평균 발행금리는 연 12.2% 수준이다. 한 대형 부동산 기업은 두 차례에 걸쳐 총 3조동 규모 채권을 발행했고 금리는 각각 연 11%, 연 12.5%였다. 부동산 개발 기업 킨박은 3년 만기 7000억동을 연 12% 초기 금리로 조달했다.

자산 처분과 프로젝트 이전 역시 현금 확보 수단으로 활용되고 있다. 부동산 그룹 노바랜드는 총 11조2660억동 규모 자산 4건의 이전을 완료했다. 이를 통해 부채 상환 재원 마련을 위한 자산 유동화 계획 15조6170억동의 약 72%를 실행에 옮겼다. 회사는 아직 매각 대상 자산 5건을 보유하고 있고 이 가운데 4건 약 3조9310억동 규모는 예비 합의가 체결됐지만 최종 이전이 끝난 단계는 아니다.

매수자들도 선별적으로 움직이고 있다. 베트남 부동산 플랫폼 사이트 밧동산(Batdongsan.com.vn) 자료에 따르면 올해 2분기 매매 부동산 관심도 중 아파트 비중은 약 37%로 토지 23%, 단독주택 22%를 웃돌았다. 하노이에서는 아파트 관심 비중이 1월 38%에서 6월 49%로 높아졌고 단독주택은 26%에서 17%로 낮아졌다.

팔리지 않는 시장, 버티는 기업들

호찌민시 2군 안푸지역의 고급 아파트 단지의 입구 [사진=김혜인 통신원]

업계 현장에서는 거래 부진이 곧바로 비용 압박으로 이어지는 추세다. 호찌민시의 한 부동산 중개업체의 영업이사는 최근 몇 달 거래량이 지난해 같은 기간보다 70~80% 줄었고 광고비를 늘리고 고객 발굴 채널을 확대했는데도 일부 달에는 계약이 없기도 했다고 설명했다. 그는 "상황이 개선되지 않으면 거래소는 운영 유지를 위해 비용을 줄이고 인력을 줄여야 한다"고 말했다.

개발사들도 확장보다 회수에 방점을 찍는 상황이다. 벤탄 지역 한 부동산 기업 대표는 신규 프로젝트 출시를 미루고 진행 중인 사업을 마무리해 인도와 자금 회수를 앞당기는 데 집중하고 있다고 밝혔다. 그는 "현재는 투자 확대보다 자금 회수를 우선하고 있다. 높은 금리와 예상보다 느린 판매 속도를 고려하면 지금 추가 차입은 위험한 결정"이라고 말했다.

시장 이탈도 늘고 있다. 베트남 통계총국에 따르면 올해 상반기 전국에서 해산 절차를 마친 부동산 기업은 1463곳으로 지난해 같은 기간의 2배를 넘었다. 월평균으로는 약 243개 기업이 문을 닫은 셈이다.

전문가들은 신용과 가격 부담이 기업 체력을 가르는 기준이 되고 있다고 진단했다. 보 홍 탕 DKRA 부총괄은 "구매력 약화가 자본 기반이 약한 기업의 금융 압박을 더 뚜렷하게 드러내고 있다"고 진단했다. 레 호앙 쩌우 호찌민시 부동산협회 회장은 "일부 은행의 부동산 대출 제한과 급격한 금리 상승이 시장에 큰 압박을 주고 있다"며 "일부 기업 대출 금리는 연 19~20%까지 조정됐다"고 말했다.

한편, 베트남 부동산 시장의 문제는 단순한 공급 부족에서 벗어나 가격, 금융비용, 상품 경쟁력, 매수 여력의 충돌로 옮겨가고 있다. 현금이 충분하고 부채가 낮은 기업은 회복을 기다릴 수 있지만 대출과 분양 수입에 의존하는 기업은 장기화되는 회수 기간 속에서 사업 축소, 협력, 자산 이전을 선택해야 하는 상황에 놓였다.